Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика в период пандемии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
Судебная практика по вопросу
В целом судебная практика еще не сформировалась окончательно, но можно отметить одну интересную особенность – пункты Постановления применяются не всегда. Особенно это касается уже вынесенных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства – суды в таких случаях не предоставляют отсрочки, мотивируя это обязательностью исполнения.
Более того, есть примеры решений, когда суды первой инстанции взыскивали неустойки за весь период просрочки, то есть и за период с 03.04.2020. Таким решение даже не были пересмотрены в судах апелляционной инстанции, т.е. застройщики с ними соглашались, а банки производили выплаты по факту получения исполнительных листов от дольщиков.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Юристы отмечают, что освобождение застройщиков от финансовой ответственности лишает всех граждан, вложивших свои деньги в недвижимость, возможности влиять на строителей. Но, поскольку такое решение принято правительством вынужденно, то оно в целом не противоречит интересам строителей и дольщиков, оставляя в подвешенном состоянии обе стороны. Зато во Всероссийском центре национальной строительной политики утверждают, что данное решение не обострит отношений между дольщиками и застройщиками. В это сложно поверить на фоне печальной статистики, которая утверждает, с 2017 года количество жалоб на недобросовестность строительных компаний увеличилось в два раза.
На фоне печальной статистики дольщики ощутили на себе и другие последствия эпидемии, такие как:
- невозможность осмотреть новостройку из-за карантинных мер;
- снижение собственных доходов и потерю работы;
- повышение долгосрочных кредитных ставок некоторыми банками на фоне резкого снижения одобренных ипотечных заявок.
Чем дольше продлится изоляция, тем ниже шансы получить собственное жилье в оговоренный срок. Карантинные меры существенно ограничили возможности дольщиков, и в этой ситуации даже суд не сможет им помочь.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 01.04.
2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).
Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.
Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.
Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:
Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?
Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.
Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.
Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Взыскание неустойки по ДДУ: помощь юристов в Санкт-Петербурге
Договор долевого участия (ДДУ), помимо прочих условий, устанавливает также и срок передачи готовой квартиры дольщику. На практике же нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда сдача дома задерживается на тот или иной срок. В этом случае дольщик имеет законное право требовать выплату неустойки.
Такая возможность предусмотрена положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года. Однако для того, чтобы истребовать с застройщика выплату компенсации, настоятельно рекомендуется заручиться квалифицированной помощью юриста по взысканию неустойки по ДДУ.
Это позволит выстроить правильную стратегию действий и тактику взаимодействия с ответчиком, соблюсти все требования к оформлению документов и прядку подачи искового заявления в суд.
Более того, такая правовая поддержка, получить которую вы можете в «Юридическом агентстве Санкт-Петербурга», во многих случаях позволяет урегулировать проблему в досудебном порядке, что существенно сокращает расходы средств и времени.
Ответим в течение 60 секунд
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
ВС пояснил, как взыскивать пени за просрочку квартплаты на фоне пандемии
Дольщики оказались в практически патовом положении. Разумеется, осталась возможность разорвать ДДУ по основанию пп.1 п.1 ст.9 ФЗ №214 (если застройщик просрочил передачу на больше чем 2 месяца), но о взыскании процентов за пользование застройщиком цены договора долевого участия в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 можно забыть.
Но срок «амнистии» уже закончился – теперь дольщикам возвращено право взыскания неустойки с застройщиков в период коронавируса. Порядок следующий:
- Направить контрагенту претензию о выплате неустойки (если досудебный порядок предусмотрен договором ДУ. В других ситуациях, так как отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком подпадают под действие закона о защите прав потребителей, то гражданин может и не направлять контрагенту претензию, если она не предусмотрена договором).
- В случае отсутствия ответа в течение 10 дней (действует общий срок для досудебных претензий, установленный законом о защите прав потребителей) – оформить исковое заявление. Заявитель может также сам указать желаемый срок ответа на претензию.
- Подать исковое заявление в суд.
Важно: если время на ответ, указанное в претензии, отличается от общего срока, то будет действовать срок из претензии.
Приложениями к иску будут следующие документы:
- копия договора ДУ;
- квитанция об оплате госпошлины (по общему правилу, она не оплачивается. Но при суммах иска свыше 1 миллиона рублей ее размер составляет 0,5% от суммы, но не больше 60 тысяч рублей);
- документы, которые подтверждают доводы истца;
- расчеты взыскиваемых сумм;
- уведомления о вручении ответчику копии искового заявления и приложений;
- доверенность (если дольщик выступает через представителя);
- документы, подтверждающие досудебное уведомление ответчика о взыскании неустойки.
Важно правильно произвести расчет неустойки – с учетом Постановления. Если застройщик задерживал передачу квартиры еще до 03.04.2020, то данный период просрочки также можно взять в расчет. Уже сейчас банки начали выплаты, и у дольщиков есть все инструменты для воздействия на застройщиков, получивших освобождение от штрафных санкций на продолжительный период из-за коронавируса.
Правительственным постановлением России, которое действует в период с 02.04.2020 до 01.12.2021, установлена приостановка взысканий по неустойкам, относящимся к несвоевременной полной или частичной оплате коммунальных услуг. Также должники не должны ограничиваться ни со стороны жилищной компании, ни в электро- и водоснабжении.
Наложенные ограничения касаются исключительно штрафов и пеней, которые накладываются на сумму задолженности. Временные запреты не относятся к судебным взысканиям по основным задолженностям. Вследствие чего не существует ни каких препятствий для того, чтобы взыскивать долги с граждан за оказание коммунальных услуг.
Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2020 г. N 262 были установлены особенности технологического присоединения энергопринимающих устройств (далее – ЭПУ) заявителей, указанных в пунктах 12.1 и 14 Правил, а именно:
— физических лиц с максимальной мощностью ЭПУ до 15 кВт включительно, которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и электроснабжение которых предусматривается по одному источнику;
— юридических лиц и ИП с максимальной мощностью ЭПУ до 150 кВт включительно по второй или третьей категории надежности.
Рассмотрим основные изменения в отношении вышеуказанных категорий заявителей:
— введена глава Х Правил, регулирующая особенности технологического присоединения заявителей, указанных в пунктах 12.1 и 14 Правил;
— если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, территориальные сетевые организации (далее – ТСО) обязаны обеспечить возможность заявителю самостоятельно осуществить фактическое присоединение своих объектов к электрическим сетям и фактический прием (подачу) напряжения;
— отменена обязанность для ТСО направлять оферту договора технологического присоединения на бумажном носителе, вместо этого, заявителю выставляется счет на оплату;
— ТСО обязаны размещать в личном кабинете потребителя не позднее 10 рабочих дней со дня поступления заявки: типовую форму договора, технические условия, инструкцию, содержащую последовательный перечень мероприятий, обеспечивающих безопасное осуществление действиями заявителя фактического присоединения и фактического приема напряжения и мощности, проект договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии), а также счет на оплату.
— отменена неустойка за нарушение заявителем срока выполнения мероприятий по технологическому присоединению, если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже;
— отменена обязанность для ТСО проводить проверку выполнения заявителем технических условий, если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже;
— изменен порядок проведения ТСО допуска прибора учета в эксплуатацию;
— отменена обязанность по составлению и подписанию сторонами на бумажном носителе акта о выполнении технических условий и акта об осуществлении технологического присоединения. С 1 июля 2020 года данные документы подлежат размещению ТСО в личном кабинете потребителя и подписываются в одностороннем порядке усиленной квалифицированной электронной подписью;
— дата начала действия договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии) определяется со дня подписания ТСО усиленной квалифицированной электронной подписью и размещения в личном кабинете потребителя акта об осуществлении технологического присоединения.
Вопрос № 1. Распространяется ли глава Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью свыше 15 кВт для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью?
Ответ: По нашему мнению, глава X Правил не распространяется на указанных в вопросе заявителей. Однако не исключено, что органы исполнительной и судебной власти выработают в практике иной подход в части трактовки главы X Правил.
Обоснование ответа: Согласно Правил в редакции от 01.07.2020 года, требования главы Х Правил распространяются на заявителей, указанных в пункте 14 Правил, являющиеся физическими лицами с максимальной мощностью ЭПУ до 15 кВт включительно, которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и электроснабжение которых предусматривается по одному источнику.
Из вопроса следует, что мощность ЭПУ физического лица составляет свыше 15 кВт, тем самым он не является заявителем, указанным в пункте 14 Правил.
Таким образом, на данного заявителя не распространяются нормы главы Х Правил.
Специалистами ПСС «ТехПрисПро» был направлен запрос от 04.04.2020 года в ФАС России о разъяснении главы Х Правил. Из ответа ФАС России № ВК/30991/20 от 13.04.2020 года следует, что нормы главы Х Правил не распространяются на заявителей, чьи ЭПУ не относятся к критериям, установленным пунктами 12.1 и 14 Правил.
Однако не исключено, что антимонопольной и судебной практикой могут быть выработаны подходы по распространению главы Х Правил на заявителей — физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с максимальной мощностью свыше 15 кВт для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Вопрос № 2. Распространяется ли глава Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью до 150 кВт, связанных с предпринимательской деятельностью?
Ответ: По нашему мнению, глава X Правил не распространяется на указанных в вопросе заявителей. Однако не исключено, что органы исполнительной и судебной власти выработают в практике иной подход в части трактовки главы X Правил.
Обоснование ответа: Согласно Правил в редакции от 01.07.2020 года, требования главы Х Правил распространяются на заявителей, указанных в пункте 12.1 Правил, являющихся юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) с максимальной мощностью ЭПУ до 150 кВт включительно по 2 или 3 категории надежности.
Из вопроса следует, что заявитель не имеет статуса юридического лица или ИП, тем самым он не является заявителем, отнесенным к пункту 12.1 Правил.
Таким образом, на данного заявителя не распространяются нормы главы Х Правил.
Специалистами ПСС «ТехПрисПро» был направлен запрос от 04.04.2020 года в ФАС России о разъяснении главы Х Правил. Из ответа ФАС России № ВК/30991/20 от 13.04.2020 года следует, что нормы главы Х Правил не распространяются на заявителей, чьи ЭПУ не относятся к критериям, установленным пунктами 12.1 и 14 Правил.
Однако не исключено, что антимонопольной и судебной практикой могут быть выработаны подходы по распространению главы Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью до 150 кВт, связанных с предпринимательской деятельностью.
Вопрос № 3. Распространяется ли глава Х Правил на договоры, заключенные до 1 июля 2020 года?
Ответ: По данному вопросу могут быть две противоположные позиции.
Обоснование ответа:
Позиция № 1. Не распространяется. Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются статьей 422 ГК РФ.
В силу статьи 442 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Игорь Захаров,
директор ООО «Центр комплексного обслуживания», руководитель проекта «Гарантоплат»
Вопросы, связанные с платежной дисциплиной, а также работа с должниками традиционно относятся к числу наиболее важных и актуальных задач практической деятельности в сфере ЖКХ. Эти вопросы являются объектом пристального внимания государства и профессионального сообщества, они неоднократно обсуждались как на страницах СМИ, так и на профессиональных мероприятиях. На пути решения этой проблемы удалось достичь некоторых практических результатов, но в настоящее время, сопровождающееся пандемией коронавируса COVID-19, эта проблема снова обострилась.
Причины низкой платежной дисциплины в нынешних условиях
Пандемия коронавируса COVID-19 наложила свой отпечаток на наблюдающееся сейчас значительное снижение платежной дисциплины в сфере ЖКХ. В настоящее время основными причинами такого процесса являются:
- резкое и затяжное снижение уровня доходов населения;
- самоизоляция граждан, наблюдавшаяся весной, и новый виток ограничений, вводимых в текущий момент (ряд крупных компаний, например Мосэнергосбыт, с октября до конца декабря снова перешли на дистанционный режим работы);
- принятые законодательные ограничения, в частности, Постановление Правительства РФ № 424 от 02.04.2020;
- информационная неразбериха.
С апреля и до конца 2020 года Правительством РФ наложен мораторий на начисление пеней за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг жителями. Также наложен запрет на ограничение и приостановку поставки коммунальных ресурсов при наличии задолженности более чем за 2 периода.
Рядом жителей данные ограничения были восприняты как разрешение не платить за жилищно-коммунальные услуги. Также ряд чиновников и депутатов делали необдуманные заявления по данному поводу. Кроме того, до сих пор в ряде регионов администрациями запрещается отражение в платежных документах пеней, начисленных до апреля 2020 года.
Опыт по обеспечению высокой собираемости платежей в условиях пандемии
Наша компания ООО «Центр комплексного обслуживания» и ее клиенты, как и вся отечественная отрасль ЖКХ, также столкнулись с данными проблемами. По итогам апреля собираемость у наших клиентов снизилась в среднем на 10% от целевого значения 98%. В то же время, в мае–июне нам удалось не только восстановить платежную дисциплину, но и компенсировать недосбор за апрель. Например, по 5 крупным домоуправляющим компаниям Нижнего Новгорода в апреле сбор составил 89%, а начиная с мая, ежемесячный сбор стабильно на уровне 102–103%.
Мы хотели бы поделиться своим положительным опытом в этом направлении. Отметим, что достигнутый результат не является плодом случайности, а основан на использовании проверенных временем способов повышения платежной дисциплины, которые успешно сработали и в период пандемии. Итак, что же мы предприняли в этих условиях, и что способствовало решению стоящей задачи?
Во-первых, необходимо отметить, что процесс профилактики и взыскания задолженности у нас автоматизирован. Также формализованы процессы, связанные с данной деятельностью. Это один из ключевых аспектов обеспечения высокой собираемости платежей.
Во-вторых, с учетом ситуации, начиная с апреля, нами был проделан дополнительный к стандартным мерам (рассылка претензий, обзвон жителей, выезд по адресам проживания, взыскание в судебном порядке) объем мероприятий. Это была большая и кропотливая работа. Внушительным выглядит и список предпринятых действий:
- разложены в почтовые ящики дополнительные листовки, в которых была приведена информация по возможным способами дистанционной оплаты;
- организована расклейка объявлений о проводимых УК работах и о способах дистанционной оплаты;
- должники были сегментированы на категории: хронические должники и те, кто перестал платить в период пандемии; по каждому сегменту разработана и реализована отдельная стратегия работы.
Кроме того, были скорректированы скрипты переговоров с жителями. Упор при общении был сделан на:
- информирование жителей о том, что управляющие компании продолжают в полном объеме выполнять свои обязанности, а также дополнительно за свой счет проводят дезинфекцию мест общего пользования;
- информирование о способах дистанционной оплаты (вызов почтальона, сайты и личные кабинеты УК, расчетных центров, мобильные пункты приема оплаты);
- доведение до сведения жителей, что несмотря на мораторий по начислению пеней, необходимо своевременно оплачивать ЖКУ, так как чем больше долг, тем сложнее его будет оплатить впоследствии, к тому же мораторий рано или поздно закончится.
В этот период были:
- организованы мобильные пункты приема оплаты сотрудниками УК;
- запущен сервис электронных квитанций ПлатимДома.рф – оплата без комиссии по номеру лицевого счета на сайте УК или получение электронной квитанции на мобильный телефон;
- развивались каналы дистанционного взаимодействия с жителями (мессенджеры, мобильное приложение, личный кабинет должника);
- найдены дополнительные источники контактных данных жителей;
- протестирован голосовой бот.
ВС рассказал про сроки и исполнение обязательств в период пандемии
В случае, когда абонент своевременно не оплачивает фактически принятую электроэнергию, переданную через присоединенную электрическую сеть, к абоненту в соответствии с п. 3 ст. 486, абз. 1 п. 4 ст. 488 ГК РФ применяются меры ответственности. На сумму, уплата которой просрочена, абонент обязан уплатить неустойку, размер которой определён п. 2 ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
| Размеры неустойки за просрочку оплаты электроэнергии | ||
| Электроснабжающая организация, гарантирующий поставщик | Управляющие организации, теплоснабжающие организации (единые теплоснабжающие организации), организации, осуществляющие ГВС, ХВС и (или) водоотведение | с 1 по 60 день – 1/300с 61 по 90 день – 1/170с 91 и дня и далее – 1/130 |
| ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные специализированные кооперативы; Собственники и иные законные владельцы помещений в МКД | с 1 по 30 день – 0с 31 по 90 день – 1/300с 91 дня и далее – 1/130 | |
| Иные абоненты (организации, предприниматели) | 1/130 с первого дня просрочки |
Ответственность за просрочку оплаты электроэнергии в виде неустойки для всех абонентов и исполнителей коммунальных услуг и/или в виде ограничения/приостановления предоставления электроэнергии за исключением УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и отдельной категории абонентов может наступить лишь в случае просрочки оплаты переданной электроэнергии, то есть за фактически принятое, но не оплаченное получателем количество энергии за месяц при наступлении срока окончательного расчета.
Для целей расчётов и применения мер ответственности юридический факт передачи электроэнергии возникает по окончании расчётного периода в момент фиксации объёма поставки (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Для исполнителей коммунальной услуги (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) этот момент определяется 15-го числа месяца, следующего за расчётным периодом. Для иных лиц – 18-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, если иные сроки не были предусмотрены договором.
Таким образом, у электроснабжающей организации отсутствуют правовые основания применять меры ответственности (взыскивать неустойку, отключать электроэнергию) к абонентам, которые допускают просрочку авансовых или иных платежей до окончания расчётного периода.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.