Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Можно ли провести оценку самостоятельно?
Нужна ли оценка недвижимости при продаже — вопрос спорный. С одной стороны, можно самостоятельно выявить рыночную стоимость. Результат не будет точным, но так можно сэкономить на дополнительных услугах оценщика. В случае ошибки, прибыль от продажи может быть уменьшена. При завышении цены — объект будет тяжело продать, на него будет отсутствовать спрос.
Поэтому рекомендуется доверять работу профессионалам. Кроме того, в ряде случаев самостоятельная оценка не имеет смысла. Например, при оформлении наследства потребуется официальный документ. Только на основании заключения можно установить размер пошлины.
Ориентироваться можно и на кадастровую стоимость. Но она довольно часто существенно отличается от рыночной. Поэтому и проводится дополнительная оценка, которая ориентируется на актуальные цены, в том числе на аналогичные объекты.
Проведение самостоятельной оценки требует дополнительного времени. Вы не сможете выявить реальную стоимость жилья, по факту она окажется больше или меньше. Итог не сможет быть оформлен в виде отчета. Не исключается нарушение отдельных статей действующего законодательства, так как частное лицо не может досконально знать все законы. Поэтому юридическая помощь так важна.
Компания СИНЭО проведет для вас оценку с использованием точных и эффективных методов. Мы заранее составим список требований и нужных документов, скажем, что нужно будет делать. Результат нашей работы — получение документа о цене выбранного объекта, соответствующего законодательству и сложившейся практике.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании документов на объекты и информации о расположении, состоянии. Требуется подобная экспертиза в различных ситуациях — купле-продаже, оформлении наследства, судебных разбирательствах. Наша компания поможет вам получить актуальные сведения. Обращайтесь, чтобы узнать подробности работы с оценщиком. Мы окажем услуги лучше, чем конкуренты и на более выгодных условиях.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Что называют оценкой недвижимости
Оценка недвижимости – это процедура подсчитывания стоимости любого объекта недвижимости, начиная от частного дома заканчивая гаражом. Вся данные о процедуре регламентированы. Этим процессом может заниматься как большая компания, так и самостоятельная личность. Вся деятельность таких оценщиков регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ».
Подсчет примерной рыночной стоимости можно сделать и самому, но такие подсчёты не будут приняты государственными органами. Если вам нужно будет подать в банк или суд информацию об оценочной стоимости недвижимости, то подойдет только документ, подтверждённый специалистом.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:
- оформлении ипотеки;
- ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- приватизации и страховании недвижимости;
- привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
- получении кредита под залог недвижимости;
- продаже государственной собственности;
- имущественных спорах.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%