Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду квартиру иностранцам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Нюансы регистрации для иногородних жильцов
В границах Российской Федерации ее граждане вправе свободно выезжать и временно размещаться практически в любом населенном пункте, кроме, разве что, городков и поселков со статусом «ЗАТО». В Башкортостане, к примеру, населенным пунктом закрытого типа является город Межгорье.
Регистрироваться приезжим россиянам по адресу арендуемой жилплощади не требуется, если длительность их пребывания в данном городе или поселке не превышает 90 суток (ст.5 закона за №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения… в границах РФ»).
В отношении допустимости 90-дневного безрегистрационного пребывания иногороднего могут быть исключения, как правило, связанные с каким-либо крупным общественными или спортивным мероприятием. К примеру, когда в РФ проводился чемпионат FIFA в 2018-м, срок временного пребывания иногородних без регистрации в тех или иных городах, где проводилась очередная встреча футбольных команд в рамках международного чемпионата, был ограничен тремя сутками (указ Президента РФ за №202 от 09.05.2017).
Законным основанием для постановки на временную регистрацию иногороднего является договор аренды жилплощади (гл.II ст.9 «Правил регистрации… граждан РФ по месту пребывания», утвержденных правительственным постановлением за №713 от 17.07.1995 г.). Следует напомнить, что при наличии нескольких законных владельцев квартиры (долевая собственность), договор с очередным квартирантом должен подписать каждый из них.
Соответственно, длительность временной регистрации иногороднего по адресу арендуемой жилплощади составляет ровно столько месяцев, сколько продолжается аренда данного жилья, т.е. в рамках срока, указанного в договоре аренды. Поэтому для прекращения временной регистрации квартиранта квартировладельцу потребуется либо расторгнуть договор аренды жилплощади, либо дождаться его окончания и отказать арендатору в продлении.
Заметим, что при самовольном преждевременном прекращении оформленной договором сдачи квартиры (допустимые основания аннулирования аренды указываются именно в договоре) по инициативе ее собственника (собственников), возможно судебное разбирательство, инициированное квартирантом.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
- сроки, с указанием начала и окончания найма;
- порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
- конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
- сумма залога.
Отрицательной стороной таких сделок является масса формальностей, соблюдение которых в основном ложится на собственника помещения. В первую очередь, это касается уведомления компетентных органов о том, что по данному адресу предполагается проживание иностранных граждан.
Если иностранец только въехал на территорию РФ, либо сменил регион постоянного пребывания, то еще до заключения договора найма собственник должен уведомить миграционные органы о прибытии гражданина иностранного гражданина. Потенциальный квартиросъемщик может это сделать самостоятельно – путем обращения в миграционные органы.
В любом случае, собственнику для подстраховки следует уточнить достоверность миграционной карты, или любого другого документа, предъявленного квартиросъемщиком. Эта процедура не является долгой, но некоторые хлопоты владельцу квартиры доставить все же может. Среди остальных минусов можно выделить:
- непостоянный характер пребывания – гражданин другого государства может в любой момент быть выдворенным за пределы России;
- пристальное внимание органов внутренних дел – нужно быть готовым к постоянным визитам участкового-уполномоченного;
- недовольство соседей.
К минусам можно отнести кардинально противоположный образ проживания, касающийся в основном граждан азиатских республик. Арендодатели должны быть готовы к тому, что сдавая свои квадратные метры, к примеру, гражданам Узбекистана, они способствуют ее скорейшему износу.
Как подготовить квартиру к проживанию иностранного гостя?
- Большинство иностранцев любит светлые и просторные помещения. Позаботьтесь о том, чтобы интерьер не загромождали лишние предметы.
- Желателен евроремонт и использование натуральных материалов отделки.
- Настройте спутниковое телевидение для приема каналов родной страны вашего гостя.
- Стоит ли говорить, что в квартире должен работать Wi-Fi.
- Охраняемый подъезд – большой плюс.
- Если к квартире идет балкон или лоджия, обязательно упомяните об этом преимуществе.
- Особенное внимание стоит уделить кухне. На Западе это помещение считается центром квартиры, а потому на ней все должно быть идеально.
- В идеале, вами должен быть предоставлен гостиничный уровень сервиса, тогда и ценник можно сделать высоким. Например, каждую неделю можно менять постельное белье и производить уборку. Желательно это обговорить заранее и делать это тогда, когда гостя нет дома.
- Иностранные гости часто обращают внимание на качество спального места – удобство матраса, просторность кровати.
- Американцы и многие европейцы привыкли к четкому разделению зоны просмотра ТВ от места для сна.
Документы от квартиросъемщика
Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:
Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.
Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.
Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:
Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.
Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.
Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.
Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС.
Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие.
Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость.
Частники, как правило, сами собирают отзывы клиентов и могут показать несколько вариантов из своей базы жилья. Риэлтор должен поинтересоваться, когда человек собирается приехать, на какой период планирует арендовать квартиру, сколько человек в ней будут проживать, есть ли дети или животные и, самое главное, на какой бюджет клиент рассчитывает. Исходя из финансовых возможностей приезжего риэлтор подготовит несколько предложений. Также частник должен разбираться во всех нюансах заполнения договора аренды и юридических аспектах сделки: запросите у риэлтора пример договора в электронном виде.
Есть недобросовестные риэлторы, которые работают по предоплате. Они присылают варианты квартир, которые заведомо не могут устроить человека. Такие горе-специалисты ждут, что клиент откажется от услуг и не потребует назад предоплату. Помните — все денежные вопросы нужно решать после того как вы заключили договор аренды!
В договоре должна быть указана:
- ФИО владельца и его паспортные данные;
- ФИО и паспортные данные арендатора;
- номер свидетельства собственности на квартиру;
- адрес квартиры и ее площадь;
- сумма арендной платы;
- период аренды жилья;
- сумма залога и условия его возвращения — как правило, он равен ежемесячной сумме арендной платы и возвращается в конце срока аренды;
- день внесения оплаты за квартиру или период до какого числа каждого месяца;
- сроки внесения коммунальных платежей;
- условия возврата/невозврата депозита при расторжении договора;
- нюансы при выселении из квартиры — собственник должен предупредить арендатора за 2 недели или месяц, чтобы тот не оказался на улице;
- показания счетчиков;
- количество человек, которые будут проживать в квартире — их паспортные данные и ФИО;
- опись мебели и вещей — перед заселением нужно проверить исправность бытовой техники, состояние мебели, дверей и сантехники, чтобы хозяин при выселении не обвинил арендатора и не вычел деньги за якобы испорченные вещи из депозита;
- способ оплаты — на карту или при личной встрече с хозяином квартиры;
- подписи сторон.
После того как деньги были переданы владельцу жилья, а агенту или частному риэлтору — его комиссия, нужно зафиксировать это в договоре. Ежемесячные платежи хозяин также должен фиксировать в своем экземпляре договора аренды.
Какие законы регламентируют этот процесс?
Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:
- 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
- Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
- ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
- ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
- Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
- Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.
Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.
Регистрация иностранца
С 15 февраля 2011 года в силу изменения Федерального Закона №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», регистрацию своего иностранного жильца должен производить арендодатель – принимающая сторона.
Вы можете сами подать документы на регистрацию в территориальный орган Федеральной миграционной службы, можете отправить по почте, или же оформить доверенность на риэлтора, который занимается сдачей вашего жилья.
Процедура постановки на миграционный учет должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней после прибытия иностранного гражданина в Российскую Федерацию.
Иностранец по прибытии должен предъявить вам паспорт и миграционную карту, которая заполняется при въезде в Российскую Федерацию. Забирать эти документы нельзя.
На основании этих документов вы заполняете специальный бланк уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания. Далее в течение суток вы должны предоставить заполненный бланк, копию паспорта иностранца и миграционной карты в территориальный орган Федеральной миграционной службы. Бланк вам предоставят бесплатно в любом почтовом отделении.
Территориальный орган Федеральной миграционной службы либо организация почтовой связи, получившие от вас заполненное уведомление и указанные копии документов вашего будущего жильца, проставляют в уведомлении отметки о его приеме и возвращают вам отрывную часть уведомления. Этот квиток вы и передаете своему квартиросъемщику, который у него и остается.
Снятие иностранного гражданина с учета по месту пребывания – забота не ваша. Оно осуществляется территориальным органом ФМС после поступления информации о постановке этого иностранца на учет по новому месту пребывания или выезде из Российской Федерации.
Как сдать квартиру иностранцу?
В крупных городах многие владельцы квартир хотят сдавать свои квартиры иностранцам. Но не все иностранцы одинаковы. Приезжим с Кавказа или из Азии россияне неохотно соглашаются сдать квартиру, а если и сдают, то аренда повышается практически в двое, а срок аренды порой уменьшается до двух-трех месяцев. Собственники с большой неохотой селят в свои квартиры выходцев из Украины и Белоруссии, обусловлено это тем, что они не всегда могут заплатить за аренду, они постоянно пытаются торговаться.
Идеальным вариантом являются жители Европы, приехавшие в город по делам бизнеса или командировку, желательно без семьи, или с женой/мужем и без детей. Но даже в данном случае лучше проводить сделку с участием агентства недвижимости. Более того, сотрудники агентства недвижимости помогут найти иностранца на поселение. Для этого нужно лишь оставить заявку в офисе и ждать звонка от менеджера.
Все иностранцы очень ценят безопасность. Для этого у дома, где будет сдаваться квартира, не лишним было бы ограждение территории и охраняемый подъезд. Дополнительное преимущество — супермаркет рядом с домом. Иностранные граждане практически не посещают маленькие магазинчики, ларьки и рынки, они считают их ненадежными. Было бы очень хорошо, если бы около дома был фитнес центр, потому что многие европейцы являются поклонниками спорта и здорового образа жизни.
Если Ваша квартира имеет отличный ремонт, то смело можете ее доверить иностранцу, который приехал работать в Красноярск по контракту. Иногда бывает, что приглашающая компания или фирма сама ищет и находит для своего нового иностранного сотрудника квартиру и оплачивает его проживание. Оплата может проходить безналичным платежом. Так что, если фирма или компания солидная, то можете не переживать за оплату квартиры, она будет в полном объеме и оплачена в срок.
Самым правильным будет — заключить с гражданином иностранного государства договор на весь срок проживания в квартире. Формы этих договоров есть в любом солидном агентстве недвижимости. В договоре указывается срок аренды квартиры и сумма ежемесячного платежа, в нем же можно указать особые условия, которые удовлетворят обе стороны.
Зона обитания, места притяжения
Начнем с того, что иностранцы очень избирательны при выборе жилья. Они ни при каких обстоятельствах не поедут, например, в «панельку» в Западном Бирюлеве, чтобы на окраине города вить московское гнездо. Самый предпочитаемый для них округ – Центральный. До 90% иностранцев останавливают свой выбор на центре города, уточняетОлеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate.
Как рассказал Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, особой популярностью у экспатов пользуются Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды, Тверская улица, Остоженка. Гостей из дальних стран привлекает развитая инфраструктура, сосредоточие культурной жизни и развлечений. Причем для многих важны не столько рестораны и театры, сколько супермаркеты, фитнес-клубы, предприятия бытового обслуживания. Еще одним критерием является близость к месту работы. Как правило, посольства и офисы международных корпораций находятся в центре, на западе или юго-западе Москвы.
Семейных иностранцев, прибывших в столицу, интересуют школы. Например, у японцев и итальянцев повышенной популярностью пользуются квартиры в районах станций метро «Ленинский проспект» и «Университет», так как неподалеку – итальянская и японская школы. По соседству с удовольствием поселятся и немцы — немецкая школа при посольстве Германии находится на проспекте Вернадского.
Французы предпочитают арендовать жилье в районе Милютинского переулка, где находится французский лицей. Американцы концентрируют свое внимание на Покровском-Глебово и прилегающих районах: «Сокол», «Щукинская», «Октябрьское Поле». Почти всегда есть очередь в поселок «Росинка», где расположен один из филиалов Британской международной школы. К слову, помимо «Росинки» среди экспатов очень популярныпоселки в черте Москвы — «Покровские Холмы», «Серебряный Бор», «Сосновка», «Сетунь». Это и понятно, ведь индивидуальные дома для американцев — более привычный формат жилья, чем городские квартиры.
У иностранцев без детей тоже есть свои представления о съемной квартире в столице России. Они, как правило, выбирают центральную часть города (downtown), в пешей доступности от метро, недалеко от ресторанов, кафе, торговых центров, — рассказывает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood.
Новости о регистрации
Иностранцы были желательными арендаторами и потому, что раньше компании, где они работают, сами оформляли регистрацию для сотрудников, поэтому эта сторона хлопот обходила собственника квартиры стороной. Но законы меняются. С 15 февраля в силу вступили в силу изменения Федерального закона от 18.07.2006 года № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Как объяснил Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), в соответствии с нововведениями отменяется постановка на миграционный учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания, соответствующему месту работы иностранного гражданина. С середины февраля ставить на миграционный учет будут по фактическому адресу проживания. А оформить регистрацию как положено – это обязанность собственника жилого помещения, в котором иностранный гражданин фактически проживает.
Эксперты рассказали, что документы на регистрацию в орган миграционного учета арендодатель может предоставить собственноручно или направить уведомление о прибытии почтовым отправлением. Еще один используемый вариант – оформить на риелтора нотариально заверенную доверенность.
Это позволит избежать личного присутствия хозяина при каждой постановке на миграционный учет иностранного гражданина. В остальном оформление сделки по найму жилья с иностранцем ничем не отличается от работы с русскими арендаторами. Тем не менее, как отметила Юлия Гасиловская («БЕСТ-Недвижимость»), уже сейчас вопрос о регистрации решается на начальном этапе поиска квартиры. Для иностранного гражданина подбираются только те варианты квартир, где владелец дает согласие на регистрацию всех членов его семьи.
Все по белому
По сравнению с нашими соотечественниками экспаты очень ответственно подходят к заключению договора найма – «серые» схемы для них неприемлемы. На практике используется и заключение договора на самого арендатора и на компанию – работодателя. В первом случае компания перечисляет деньги за аренду квартиры непосредственно на счет сотрудника. При такой схеме расчета сумма арендного платежа входит в социальный пакет, предоставляемый сотруднику работодателем. Во втором — компания самостоятельно заключает договор с собственником и перечисляет платежи на его счет.
Как пояснила Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, две формы договоров практически не отличаются друг от друга, только названием, в первом случае – это аренда, во втором — найм. Кроме этого расчеты по договору аренды производятся только по безналичному расчету.
ПРАВИЛЬНО СОСТАВЛЯЕМ И РЕГИСТРИРУЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Когда жильцы найдутся, нужно в письменной форме в трех экземплярах составить договор аренды — между арендатором и доверителем, действующим от имени собственника.
В нем эксперт советует прописать все возможные нюансы:
- зафиксировать все имущество, которое есть в квартире, описать его состояние (дефекты или их отсутствие), приложить фото всех помещений и предметов интерьера;
- прописать, чего в квартире делать нельзя: например, курить, содержать определенных животных, подселять других людей на постоянной основе и т. д.;
- определить, кто решает возникающие бытовые вопросы — например, ремонтирует потекший кран или неисправный холодильник, — и кто за это платит;
- уточнить в договоре сумму и даты оплаты за аренду и коммунальные услуги, порядок проведения расчетов — например, наличными или на карту, а также размер пени за просрочку платежей;
- если квартиру снимают студенты, не имеющие собственного стабильного дохода, договор можно (и это, говорит эксперт, распространенная практика) заключить с их родителями.
Преимущества сдачи через агентство
Самая простая, надежная и безопасная инвестиционная схема для покупателей недвижимости из-за рубежа – сдача квартиры в аренду через агентство в Турции или гарантированная аренда.
На этапе выбора недвижимости покупатель оговаривает с риелторской компанией или девелопером возможность покупки собственности с последующей сдачей ее в аренду. После приобретения апартаментов на основании официального договора гарантированной аренды агентство недвижимости берет на себя все обязанности, связанные с поиском, заселением и выселением арендаторов. То есть, владелец во всем этом не участвует. О преимуществах гарантированной аренды расскажем подробнее.
Эксперты отмечают, что по этому вопросу российское законодательство разработано хорошо, имеют место быть жесткие санкции, которые иногда применяются. Проблема состоит в том, что отделы по валютному контролю в налоговых инспекциях только открылись, все они подчиняются центральному аппарату ФНС. Когда они заработают в полную силу по указанию свыше и насколько жестко – пока неизвестно. Например, за нарушение предписаний предусмотрены штрафные санкции в размере от ¾ до 1 размера суммы незаконной валютной операции. Чтобы максимально избежать все возможные риски, при планировании дохода от сдачи иностранной недвижимости в аренду лучше заранее предварительно обратиться к специалисту по валютному контролю и налогообложению. Как известно, многие собственники в России сдают недвижимость в аренду в пределах страны и не платят налоги, с ними борются, но успех этой борьбы весьма относителен.
Также полезно будет знать, что любые из валютных операций в период с 1 января 2018 года по 2 декабря 2019 года, которые ранее не соответствовали требованиям прежней редакции федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», но сейчас отвечают требованиям новой редакции документа, — теперь они признаются законными и к резидентам не могут быть применены меры ответственности.