Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в долевой собственности с 1 января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Когда преимущественное право выкупа доли не учитывается
В некоторых ситуациях преимущественное право выкупа доли все же может остаться несоблюденным. Речь идет про следующие случаи:
- Заключение договора дарения. Другие совладельцы не могут запретить Дарителю безвозмездно расстаться со своей долей в пользу лица, которое он выберет сам. Иногда Продавцы пользуются этой «лазейкой» для того, чтобы скрыть сделку по купле-продаже недвижимости. Они также могут подарить постороннему гражданину лишь часть от своей доли, чтобы впоследствии предложить выкупить ее полностью (т.е. как будто бы соблюсти преимущественное право выкупа). За подобные махинации Продавец и Покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями – такая сделка может быть оспорена совладельцем жилья и признана недействительной.
- Заключение договора займа. Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактического правонарушения. Продавец якобы обращается с просьбой о даче займа к Покупателю. Сумма займа равняется стоимости доли в праве собственности на квартиру. Обеспечительную функцию в соглашении выполняет сама доля, которая сначала закладывается, а при неисполнении обязательств – переходит к «заемщику» (Покупателю). Продавец берет деньги, однако срок возврата займа намеренно пропускает. Тогда «заемщик» и «должник», минуя суд, заключают отступное соглашение. В результате Продавец получает деньги, а Покупатель – долю в праве собственности. Такая сделка также может быть признана ничтожной после обращения в суд другого совладельца. Покупателю («заемщику») придется возвратить долю Продавцу («должнику»), ведь отступное соглашение будет признано недействительным. А вот Продавцу понадобится выплатить долг в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, пусть и фиктивным, договором займа.
- Продажа доли должника с публичных торгов. Недвижимость может быть реализована кредиторами в принудительном порядке, если должник не имеет других ресурсов для покрытия накопившихся долгов. В этом случае право преимущественного выкупа также не будет учитываться.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Регистрация продажи доли
После соблюдения всех формальностей, сторонам предстоит зарегистрировать сделку и переход права собственности на долю через Росреестр. Подать документы можно и через учреждения МФЦ «Мои документы», однако при этом общий срок регистрации будет увеличен на 2 дня. В ходе регистрационных действий, сведения о переходе права собственности и личности нового владельца доли будут внесены в реестр ЕГРН. После завершения процедуры, сторонам выдается зарегистрированный экземпляр договора, а также выписка ЕГРН.
С учетом изложенных выше правил, для успешного прохождения сделки сторонам предстоит собрать оформить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на долю в квартире – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
- проект договора купли-продажи, на основании которого будет направлено уведомление;
- письменное уведомление для каждого владельца долей в квартире. а также доказательства его направления по почте
- письменные отказы или согласия на преимущественный выкуп;
- окончательный вариант договора купли-продажи, удостоверенный через нотариат;
- передаточный акт, если аналогичное условие не включено в договор купли-продажи;
- заявление о регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
- платежное поручение об оплате пошлины в Росреестр – за переход права собственности в 2023 году нужно оплатить 2000 руб.
Точный перечень документов будет зависеть от условий сделки. Например, для ведения дел через представителей может потребоваться нотариальная доверенность. Нужно получить согласие отдела опеки на продажу доли ребенка, либо согласие супруга, если часть квартиры приобреталась в период брака.
Чтобы соблюсти все нюансы и формальности, связанные с продажей доли в праве собственности, целесообразно осуществлять все дела через профессиональных специалистов – юристов, адвокатов и т.д. В этом случае можно заранее устранить все проблемы и риски, которые могут возникать на каждом этапе сделки.
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.
При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.
Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Способы продажи и налогообложение
На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.
Способы
| № п/п | Вариант | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Продажа квартиры целиком | Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно. |
| 2 | Продаже квартиры по долям | Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника. |
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Когда понадобится помощь юриста?
Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.
Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.
Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.
Шаг 5. Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, должен быть заверен нотариально. Составить документ в полном соответствии с действующим законом также поможет нотариус. Обойтись без его услуг невозможно, поскольку доли отчуждаются только в нотариальном порядке.
В нотариальную контору необходимо предоставить полный пакет документов на недвижимость, а также паспорта владельцев и покупателей. Оформление договора осуществляется на платной основе. Стоимость зависит от расценок нотариуса. В среднем она составляет 5 тыс. рублей. Кто будет оплачивать данную услугу, решать участникам сделки.
Как продать квартиру, если доли в ней принадлежат детям
Продажа квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, требует получения разрешения от органов опеки и предоставления детям новой жилплощади с аналогичной или большей квадратурой.
Это создает массу неудобств родителям, при этом гарантирует защиту прав несовершеннолетних.
По факту, перед продажей квартиры, родители должны посетить органы опеки и получить от них письменное разрешение, одновременно передав в собственность ребенка долю в другой квартире. Подобная возможность существует не всегда. Если данное правило не будет соблюдено, родители не получат разрешение на продажу недвижимости.
Вся разрешительная документация должна быть предоставлена нотариусу и в Росреестр, совместно с полным пактом документов на квартиру. Также понадобятся оригиналы свидетельств о рождении детей.
Если ребенок проживает только с одним родителем, при продаже его доли в квартире понадобится письменное разрешение от второго. При этом необходимо учитывать, что свое согласие родитель должен удостоверить нотариально. В противном случае, оно не будет иметь юридической силы.