Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос самовольной постройки судебная практика в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.
Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться — начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, немногим больше 100, основная часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем — за доказанностью факта самовольной постройки.
Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.
О ПРИЗНАНИИ СТРОЕНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ И ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СООТВЕТСТВИЕ С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 10 ЯНВАРЯ 2019 Г. N 305-ЭС18-18641)
Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее — АС ГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.
Решением Арбитражного суда Московской области (далее — АС МО), оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (далее — 9 ААС) и Постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее — АС округа), в удовлетворении иска отказано.
Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.
ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, для индивидуального жилищного строительства и объект размещен при отсутствии разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались ст. 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости самовольной постройкой. При этом суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.
Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости), спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение — специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.
Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и, возможно, еще не рассмотрено коллегией.
Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:
- Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при несоблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.
- В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.
- Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.
- Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.
Если обратиться к рассмотрению вопроса о применении судами мер ответственности за возведение объекта самовольного строительства или такую реконструкцию, суды в сложившейся практике рассмотрения подобных споров до последних изменений в ст. 222 ГК довольно часто применяли формально-крайний подход, а именно если застройщик не предпринимал никаких мер, то можно применить меру ответственности в виде сноса.
Последними изменениями, внесенными в ст. 222 ГК РФ, предусмотрена еще одна мера ответственности как возможность приведения в соответствие с параметрами и установленными обязательными требованиями к такому строительству. Сейчас еще рано говорить о «популярности» или «непопулярности» вновь принятой меры ответственности, поскольку непонятно, насколько это просто с точки зрения технической возможности, к примеру, разобрать пару лишних этажей объекта капитального строительства, из-за которых такому объекту присвоен статус самовольного.
А вот обращаясь к рассмотрению сложившейся до последних изменений практики подобных споров, невозможно не обратить внимание на следующий факт — применение судами крайней меры ответственности в виде сноса самовольного объекта практически не использовалось в отношении так называемых объектов недвижимости «социального назначения».
Обратимся к рассмотрению одного из показательных примеров — Постановлению АС Северо-Западного округа от 18.12.2017 по делу N А13-5821/2017, где суды отходят от формального критерия нарушения разрешительной процедуры — о признании права муниципальной собственности на здание школы.
Администрация муниципального района (далее — Администрация района) обратилась в Арбитражный суд области с иском к администрации сельского поселения (далее — администрация поселения) о признании права собственности муниципального образования муниципального района на двухэтажное здание бюджетного образовательного учреждения «Николоторжская средняя общеобразовательная школа» (далее — БОУ школа).
Ответчик считает, что суды неверно применили п. 3 ст. 222 ГК РФ, и указывает, что спорный объект не соответствует указанным в этой норме условиям; вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведен спорный объект, в установленном порядке не определен, возможность строительства на нем спорного объекта с Министерством не согласована, при отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы экологическая опасность строительства и эксплуатации спорного объекта для природных комплексов и объектов национального парка презюмируется, суды не дали оценку тому, что истцом не предпринимались меры к легализации спорного объекта во внесудебном порядке.
Также, по мнению ответчика — подателя жалобы в вышестоящую инстанцию, легализация объекта нарушает публичные интересы и интересы Министерства, осуществляющего управление в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий.
На основании постановления главы муниципального района области школе предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства средней общеобразовательной школы земельный участок. Упомянутый земельный участок, на котором возведено здание школы, входит в состав земель, включенных в границы национального парка «Русский Север». В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 31.12.2008 «Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России» национальный парк «Русский Север», Вологодская область, входит в перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России. Финансирование строительства спорного здания школы осуществлялось за счет средств федерального, областного и районного бюджетов в порядке софинансирования в соответствии с соглашением о предоставлении субсидии бюджету муниципального района на строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунальной инфраструктур муниципальной собственности и новых мест в общеобразовательных организациях.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации района школе выдано разрешение на строительство. В соответствии с разрешением, выданным администрацией муниципального района, законченное строительством здание школы введено в эксплуатацию. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, школа с сентября 2017 открыта, в спорном здании осуществляется образовательный процесс.
Администрация района обратилась в управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на построенное здание школы. Управление Росреестра уведомлением сообщило о приостановлении государственной регистрации права, посчитав, что представленные разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют требованиям ст. 51 ГрК РФ, так как земельный участок, в пределах которого расположено здание школы, находится в зоне с особыми условиями использования территории национального парка «Русский Север» и разрешение на строительство объекта может быть выдано Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации (Минприроды).
Ссылаясь на то, что невозможно осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности района на построенное здание школы в связи с отсутствием разрешения на строительство, выданного Минприроды, что нарушает права муниципального образования, так как препятствует в реализации права собственности, администрация района обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным иском о признании права.
Суды первой и апелляционной инстанций применили ст. 222 ГК РФ и пришли к выводу о том, что требования администрации района являются правомерными.
Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды в соответствии с установленными по делу обстоятельствами сделали правильный вывод о том, что спорное здание школы обладает признаками самовольной постройки в связи с тем, что Министерством природных ресурсов и экологии РФ разрешение на строительства этого объекта не выдавалось. Также суды пришли к обоснованному выводу о том, что имеются предусмотренные ст. 222 ГК РФ основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости в связи со следующим.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно п. 2 и 3 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в том числе и в муниципальной собственности. На землях государственных природных заповедников запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
Согласно п. 6 упомянутой статьи земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям (ФГБУ), осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством РФ. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.
Национальный парк «Русский Север» создан на основании предложения органов исполнительной власти области постановлением Правительства РФ в целях сохранения уникальных природных комплексов, использования их в рекреационных, эколого-просветительских и научных целях.
На территории национального парка установлен дифференцированный режим особой охраны с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей, согласно которому выделены следующие зоны:
- заповедная зона;
- особо охраняемая зона;
- рекреационная зона;
- зона охраны объектов культурного наследия;
- зона хозяйственного назначения, предназначенная для осуществления деятельности, направленной на обеспечение в том числе жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка, в пределах которой допускается строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в пределах национального парка населенных пунктов.
Суды установили, что вся территория сельского поселения включена в состав национального парка, земельный участок, на котором расположено здание школы, относится к землям поселения и был предоставлен БОУ для строительства здания школы до издания распоряжения Правительства РФ о передаче национального парка «Русский Север» в ведение Минприроды России. Земельный участок расположен в границах зоны хозяйственного назначения национального парка. Спорный объект недвижимости построен в соответствии со схемой территориального планирования муниципального района, согласованной с Минприроды, строительство осуществлено за счет бюджетных средств в процессе реализации государственных программ, направленных на формирование для населения комфортной среды проживания и обеспечение развития образования.
Суды установили, что здание школы построено в соответствии с утвержденной проектной документацией, соответствует требованиям технических регламентов, сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Требование о сносе спорного здания заинтересованными лицами, в том числе Министерством, не заявлено.
На основании вышеизложенного кассационная инстанция посчитала, что нижестоящие суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство объекта, выданного Минприроды, является единственным признаком самовольной постройки, и правомерно удовлетворили иск о признании права собственности муниципального района на здание школы.
Рассмотрим еще один пример самовольного строительства, но принятый на основе решений суда общей юрисдикции — Определение ВС от 21.09.2018 N 46-КГ18-34 — о сносе самовольных построек.
Министерство имущественных отношений области (далее — Министерство) обратилось в суд с иском к Пискаевой о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований истец указал, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что названные земельные участки не принадлежат Пискаевой, поскольку входят в состав земельного участка, находящегося в собственности области, в связи с чем истребованы из незаконного владения ответчика. Судом также установлено, что на участке ответчиком незаконно возведено нежилое здание и зарегистрировано право собственности на него, а также другие строения и сооружения. По мнению истца, данные объекты недвижимости являются самовольными постройками, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых они возведены.
Заочным решением районного суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено в связи с ненадлежащим извещением ответчика о времени и месте судебного заседания, по делу принято новое решение, которым с Пискаевой взыскано неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, проверив правильность обжалуемого апелляционного определения посчитала, что имеются основания для отмены апелляционного определения.
Судом установлено, что 24 декабря 2007 г. Пискаевой по договору купли-продажи приобретены земельный участок. В период с 2007 по 2009 гг. Пискаевой на этих земельных участках возведены нежилое здание, а также другие строения и сооружения. Право собственности Пискаевой О.В. на нежилое здание зарегистрировано в ГРН.
Вступившим в законную силу апелляционным определением областного суда удовлетворены исковые требования Министерства об истребовании из незаконного владения Пискаевой земельных участков. Данным судебным постановлением установлено, что Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении вышеуказанных земельных участков, поскольку эти участки входят в состав земельного участка, который находится в собственности области и предоставлен в постоянное пользование школы-интерната постановлением администрации города. Отсутствие у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом, на осуществление построек на принадлежащем истцу земельном участке послужило основанием для предъявления рассматриваемого иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные ответчиком строения являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены эти строения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части сноса самовольных построек, судебная коллегия апелляционного суда исходила из того, что на момент возведения нежилого здания и других строений Пискаева являлась собственником земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем данные строения не могут быть признаны самовольными постройками. Суд апелляционной инстанции также указал, что земельные участки, на которых ответчиком возведены спорные строения, фактически не используются школой-интернатом, а вопрос о сносе этих строений при рассмотрении иска об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика Министерством не ставился.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное определение принято с нарушением норм права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что Пискаева никогда не имела каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены строения, по поводу которых возник спор, и владела этими участками без законных оснований, поскольку с 1994 года эти участки находятся в собственности области и в постоянном пользовании школы-интерната. Между тем суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, и указал, что ответчик имела право собственности в отношении названных земельных участков.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой в том числе является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26, 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов:
- строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица;
- застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила;
- постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.
Принимая решение об отказе в сносе самовольных построек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент возведения построек Пискаева владела спорными земельными участками на законных основаниях. Между тем в нарушение приведенных норм права суд апелляционной инстанции не указал, на каком законном основании Пискаевой принадлежат земельные участки, на которых возведены строения, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов. Между тем сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании ответчика, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений, что судом апелляционной инстанции учтено не было.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора также не учел, что фактическое неиспользование школой-интернатом земельных участков, на которых Пискаевой возведены спорные строения, не может служить основанием для сохранения построек, возведенных ответчиком на чужом земельном участке без законных оснований.
Снос самовольной постройки
Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:
- собственником земельного участка;
- субъектом иного вещного права на земельный участок;
- законным владельцем земельного участка;
- лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурором (в публичных интересах);
- уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.
Эксперты утверждают: опубликованные ВС разъяснения фактически свели на нет существующие лазейки, позволяющие легализовать объекты самовольного строительства. «Очевидно, что теперь служители Фемиды будут гораздо тщательней и строже рассматривать дела о признании прав на самовольные постройки и их сносе. В любом случае у судов практически не осталось возможностей для маневра при принятии решений – значит, и практика станет единообразной. И, скорее всего, она сложится не в пользу застройщиков, пытающихся обойти законодательство», – считает руководитель практики «Недвижимость, Строительство и Девелопмент» юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова.
В целом, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, опубликованный ВС документ позволяет судам понимать, какой логики нужно придерживается при вынесении решений по самостроям. «Тренд очевиден – органы власти и суды продолжат сложившуюся практику борьбы с любыми самовольными объектами, создавая максимальные проблемы их застройщикам. Что, в принципе, вполне разумно», – резюмировал эксперт.
Власти российских регионов (и в частности Петербурга) неоднократно заявляли о том, что будут добиваться сноса всех самовольных построек. Под особый контроль чиновники взяли многоквартирные дома, возводимые на землях ИЖС. Возможностей легализовать такие объекты практически не осталось, а решения об их ликвидации теперь будут выполняться быстрее. Тем временем в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству говорят, что намерены и дальше пополнять черный список зданий, которые могут быть признаны самостроями и снесены по решению суда.
Как происходит снос самовольной постройки, если лицо, построившее ее, не было выявлено?
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
• обеспечить опубликование в установленном порядке сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
• обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В данном случае снос самовольной постройки будет организован органом, принявшим соответствующее решение о сносе самовольной постройки, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.
Может ли быть снесена самовольная постройка, узаконенная в судебном порядке?
При рассмотрении подобных исковых требований, суды рассматривают в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта. Таким образом, суды, признавая де-факто действия, лица, осуществившего самовольную постройку, правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан, обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта.
Принятие органом местного самоуправления решения о сносе по мотивам и доводам, которые были ранее рассмотрены судом в положительном решении о сохранении самовольной постройки, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Согласно ст.6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» судебные постановления, вступившие в законную силу, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Следовательно, решения органов местного самоуправления о сносе самовольных построек, ранее сохраненных в суде, не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту.
Однако, следует учитывать, что вышеописанное правило обязательности судебного решения не действует в случаях, если:
• принятия решений органом местного самоуправления о сносе самовольных построек, основано на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в суде;
• самовольная постройка была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности;
• судом в ходе рассмотрения дела о сохранении самовольной постройки не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 ст.222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки.
Подводя итог вышесказанного, имеет смысл вспомнить прописную истину, что «спасение утопающих дело рук самих утопающих». Возводя самовольное строение, необходимо задуматься об ответственности, предусмотренной за такие действия, ведь понимание юридических последствий любого события поможет сберечь и деньги и нервы.
Незаконное строительство. Снос или оформление?
В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).
Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство. В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.
Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.
В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.
В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда, как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы. В отношении 19 были вынесены положительные решения судов. Получено свидетельство о праве собственности или объекты были исключены из перечня к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге, Севастополе и других городах Российской Федерации.
Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.
Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.
Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.
Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ
Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.
В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.
Интересны пункты 6 и 7 информационного письма
В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.
В 2021 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.
Решение о сносе самовольной постройки (практический пример)
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
В обоснование решения суды указывают, что возведенные на лесном участке объекты недвижимости имеют все признаки самовольной постройки:
- не соответствуют целевому назначению лесных земель;
- возведены без согласия собственника участка;
- не получена разрешительная документация.
Обратите внимание! В настоящее время суды активно применяют положения п. 3.1 ст. 222 ГК РФ о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами.
Например, Свердловский областной суд в ходе судебного разбирательства установил, что при строительстве жилого дома были допущены нарушения минимальных отступов от боковых границ земельного участка, а также вместо двухэтажного возведен трехэтажный жилой дом. В вынесенном решении суд указал, что ответчик может или снести самовольную постройку, или привести ее в соответствие с требованиями законодательства (апелляционное определение Свердловского облсуда от 04.10.2019 по делу № 33-16694/2019).
Кто может подать ходатайство?
Заинтересованным лицом в подаче иска о сносе самовольной постройки может оказаться одно из следующих:
- Представители управляющих компаний, отвечающих за благоустройство конкретных территорий (например, многоквартирного дома), если самовольная постройка была возведена с нарушением правил и норм строительства;
- Владельцы участка земли (в случае, если их несколько), на котором была возведена незаконная постройка, иначе говоря любое физическое или юридическое лицо;
- Представители муниципальных организаций, на чьей территории замечена «самоволка»;
- Представители надзорных и других государственных структур;
- Собственники соседних земельных участков, если в результате возведенного строительства их права как-то нарушаются.
Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?
Если коротко – никак, точнее, он не должен был это делать.
Цитата из судебного решения:
«..Ранее размещенные на земельном участке с кадастровым номером * одноэтажные здания площадью 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м, снесены. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, положительного заключения государственной экологической экспертизы, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий с кадастровыми номерами * площадью 3383,4 кв.м., * площадью 2729,7 кв.м, и * площадью 38,9 кв.м., Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а именно изменены характеристики снесенных ЗАО «Пост-М» 2 складских помещений и пункта КПП в части увеличения этажности, площадей и назначения данных объектов 1970-х годов постройки. Таким образом, под видом складов и пункта КПП с площадями 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м. 1970 и 1979 годов постройки зарегистрированы права ЗАО «Пост-М» на 3 нежилых здания с площадями 3383,4 кв.м., 2729,7 кв.м, и 38,9 кв.м, возведенных в 2013-2015 годах. …
Таким образом, суд установил, что в Росреестр были внесены данные об изменении этажности и площади заданий, что является, как минимум, реконструкцией здания (согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для регистрации подобных изменений в ЕГРН требуется представить в Росреестр разрешительную документацию и акт ввода в эксплуатацию. Суд установил, что эти документы представлены не были.
П. 3 ч.1 Ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон 218-ФЗ») устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав.
П. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Регламент») устанавливает:
«При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:
- наличие всех необходимых документов;
- наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
- необходимость направления межведомственного запроса;
- действительность поданных заявителем документов;
- соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
- наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
- отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
- наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации)».
Отсрочка исполнения решения суда о сносе
Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.
ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.
Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.
Последствия признания незаконным разрешения на строительство…
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки (здание автомойки).
На основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, предприниматель возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям ст. ст. 46, 47 ВК РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством РФ.
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего. Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки (постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан).
Суд первой инстанции удовлетворил требование предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд, руководствуясь п. 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ, взыскал с предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта.
Примечание. Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка позволяет лицу, создавшему эту постройку, требовать возмещения расходов на ее создание.
Кроме того, суд указал: поскольку размер возмещения расходов определяется судом, предъявление встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела, однако осуществившее постройку лицо может обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 8 Информационного письма N 143).
К сведению. Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом Росимущество осуществляет от имени РФ юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации. Таким образом, если самовольные объекты возведены на земельном участке, находящемся в собственности РФ, правом на обращение в суд с иском о признании права собственности от имени РФ обладает территориальный орган Росимущества (Письмо Минэкономразвития России от 30.09.2010 N Д23-3909).
Утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.
Трактовка термина «самовольная постройка»
Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).