Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая тенденция по квартирам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Могут ли квартиры подешеветь?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что обрушение цен на жилье едва ли произойдет, но определенная корректировка стоимости квадратного метра вполне возможна. По прогнозам Анатолия Рябинина, в течение ближайших месяцев ценник может упасть в пределах 10–15%. Схожей позиции придерживается и Сергей Филатов, заявивший, что стоимость квартир неминуемо будет стагнировать, а затем снижаться. По его предположениям, в течение ближайших двух лет она может уйти вниз примерно на 15%. Однако однозначно предсказать, каких значений достигнут цены, на данный момент невозможно.
Не бывает ни бесконечного роста, ни спада — всегда есть цикличность. Например, в США с окончания Второй мировой войны было уже порядка 18 макроэкономических циклов. У нас с вероятностью 90% произойдет макроэкономический спад. Причем чем больше подъем, тем больше спад.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Дизайн интерьера 2022: пять модных цветов
Среди модных оформительских акцентов выделяется пятерка нейтральных цветов. Их использование, помимо комфорта и красоты, поможет придать особый характер и неповторимость любому интерьеру.
- Французская ваниль. Желто-кремовое звучание в любой интерьер привносит ощущение солнечного света. Этот тон визуально расширяет пространство, что важно для небольших помещений, где отсутствуют окна. Великолепно смотрится в детской комнате, создает уют в спальне, гостиной, на кухне.
- Мята. Приглушенный мятный колер воздействует расслабляющим образом. Легко приглушает излишнюю экспрессию красного и оранжевого, если применяется подобное сочетание. Органично выглядит в любом окружающем антураже.
- Лесной орех. Престижный и уравновешенный светло-коричневый тон всегда создает спокойную обстановку. Ценится за возможность визуального увеличения окружающего пространства. Чаще всего служит доминирующим цветом современных утонченных гостиных.
- Серо-зеленый. Зазвучавший в полную силу в прошлом году, серо-зеленый колер сохраняет актуальность. При внесении в интерьер 2021 – воздействует освежающе, позволяя устанавливать мебель, решенную в голубых, белых, бежевых тонах.
- Теплый серый. Этот ахроматический оттенок по-прежнему остается на лидерских позициях. Он благородно поддерживает любые цвета, выделяя и подчеркивая их достоинства. Не вызывает привыкания.
Дoпoлнитeльныe фaктopы пpи пoкyпкe квapтиpы
Пoмимo paccмoтpeнныx пapaмeтpoв, выбиpaя квapтиpy, cлeдyeт oбpaтить внимaниe нa cлeдyющиe acпeкты:
- Блaгoнaдeжнocть пpoдaвцa. Этo кacaeтcя cдeлoк кyпли-пpoдaжи co вceми типaми нeдвижимocти – кaк c нoвocтpoйкaми, тaк и co «втopичкoй». B cлyчae co cтpoящимиcя oбъeктaми вaжнo yбeдитьcя в нaдeжнocти зacтpoйщикa. Пoкyпaя жильё y чacтнoгo coбcтвeнникa, cлeдyeт пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы и нaмepeния пpoдaвцa.
- Кaчecтвo квapтиpы. Ocмaтpивaя нoвocтpoйкy, нyжнo oбpaтить внимaниe нa нaличиe вcex кoммyникaций, внeшнeй инфpacтpyктypы. Квapтиpa нa втopичнoм pынкe тaкжe дoлжнa oблaдaть нopмaльнo фyнкциoниpyющими кoммyникaциями, иcпpaвнoй caнтexникoй и т. п.
- Пoтeнциaльныe coceди. Любoй жилeц мeчтaeт o cпoкoйныx, нe шyмныx coceдяx. Ocoбeннo этo кacaeтcя пoжилыx людeй и ceмeй c дeтьми. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй квapтиpы вaжнo yзнaть, ктo бyдeт paздeлять c вaми лecтничнyю клeткy.
Чтo бyдeт c цeнaми нa жильe в тeкyщeм гoдy?
Te, ктo плaниpyют пpиoбpecти квapтиpy, нaвepнякa зaдaютcя вoпpocoм, выгoднo ли пoкyпaть нeдвижимocть ceйчac, или cтoит пoдoждaть.
Бeзycлoвнo, цeны нa нeдвижимocть oпpeдeляютcя нe тoлькo внyтpeнними фaктopaми (caмoй квapтиpoй и cитyaциeй нa pынкe жилья), нo и внeшними oбcтoятeльcтвaми (cyщecтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм, нoвыми пpaвoвыми инициaтивaми). B дaннoй cитyaции кpaйнe вaжны вcтyпившиe 1 июля 2018 гoдa пoпpaвки в Ф3-214, peгyлиpyющиe дoлeвoe cтpoитeльcтвo. Tpeбoвaния к зacтpoйщикaм cepьёзнo yжecтoчилиcь.
Taк, дoлeвoe yчacтиe, пpи кoтopoм пoкyпaтeли жилья инвecтиpyют cpeдcтвa в cтpoйкy, yпpaзднeнo. Teпepь cтpoитeльcтвo финaнcиpyeтcя зa cчёт бaнкoвcкиx кpeдитoв, a тoчнee, нa тaк нaзывaeмыe cчeтa эcкpoy.
Кoмпaнии-зacтpoйщики бoльшe нe мoгyт пpивлeкaть дeнeжныe cpeдcтвa дoльщикoв нaпpямyю. Cpeдcтвa пoкyпaтeлeй дoлжны пocтyпaть нa cпeциaльныe бaнкoвcкиe cчeтa – эcкpoy. Пoкa дoм нe бyдeт ввeдeн в экcплyaтaцию, бaнк нe пepeвoдит дeньги зacтpoйщикy. Пo cyти, зacтpoйщики лишaютcя пpямoгo дocтyпa к этим cpeдcтвaм.
Дpyгим cyщecтвeнным измeнeниeм являeтcя ввeдeниe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния пo oпытy. Bвoдитcя пoнятиe – «cпeциaлизиpoвaнный зacтpoйщик», кoтopый дoлжeн имeть бoлee тpex лeт oпытa cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpныx дoмoв oбщeй плoщaдью нe мeнee 10 тыc. кв. м.
Бoлee тoгo, oтнынe зacтpoйщик, кoтopый нapyшил cpoки cтpoитeльcтвa cвoиx oбъeктoв, нe cмoжeт нaчaть peaлизaцию нoвoгo пpoeктa.
Oчeвидны пocлeдcтвия дaннoгo зaкoнa: yxoд c pынкa мeлкиx зacтpoйщикoв. Этo, в cвoю oчepeдь, cкaжeтcя нa cooтнoшeнии cпpoca и пpeдлoжeния нa pынкe пepвичнoгo жилья. Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo pocт цeн в этoм гoдy бyдeт вecьмa динaмичecким и peзким. Нa вoпpoc – пoдopoжaют ли квapтиpы – oтвeт oчeвидeн. Квapтиpы пoдopoжaют. Taким oбpaзoм тeм, ктo плaниpoвaл пpиoбpecти нeдвижимocть в нoвocтpoйкe в ближaйшee вpeмя, cлeдyeт пoтopoпитьcя.
Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием
Концепция «совместного потребления» (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования именно состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices (семейные офисы). Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.
В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, или дома для совместного проживания, которые пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки или, но это некорректное сравнение, потому что жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов к нему осознанно стремятся.
По своей сути, коливинг — это нечто среднее между арендной квартирой / домом и хостелом по интересам, где сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая. Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения, ведь по опросам 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.
Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было только два мегаполиса — города с населением свыше 10 миллионов человек —
У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.
Однако, главной проблемой мегаполисов является их гиперцентрализация, когда в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны, а на окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует. Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, потому что практически не соприкасается с тем, что по сути его образует.
Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы/кластеры и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной, образованной части населения. В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст ему возможность развиваться.
Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса — от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению. За счет этого город может снижать расходы, ведь по расчетам интегрированная «умная» среда позволяет экономить, например, 20–30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.
Прямо противоположная предыдущей тенденция, появившаяся в результате уже упомянутых социальных, экономических и демографических трансформаций, заключается в создании максимально нейтральных проектов. Разрабатываются здания, остов которых способен обеспечить максимальную планировочную и функциональную гибкость, в том числе и возможность по необходимости увеличивать или сокращать пространство каждой ячейки. Организация, структура и инженерные системы модулей позволяют каждому жильцу спланировать помещения под себя. Функциональное зонирование тоже предоставляет определенную свободу: каждый модуль может быть преобразован в квартиру, жилье или даже кафе.
Предтечей этой модели можно считать сквоты, популярные на Западе в 1970–1990-х гг. и в постперестроечной России, когда люди, часто творческих профессий, самовольно занимали оставленные по тем или иным причинам здания и помещения. Непрошеные квартиранты сквотов были вольны делать в них все, что вздумается: жить, работать, веселиться. Современная модель формализует и развивает эту идею. С одной стороны, она дает жильцам высокую степень свободы в обращении с пространством, а с другой — сообщает легитимность и упорядоченность спонтанным формам его апроприации.
Какой семье хватает однокомнатной квартиры
Одна из причин, по которым к однокомнатным квартирам относились плохо. Является понимание о необходимости большого пространства для жизни семьи.
«Пока ты молодой, и в однокомнатной квартире жить сможешь. Но потом ведь семью заведешь и детей. Тогда придется другое жилье приобретать» — вот примерная выжимка из такого подхода.
Но современная молодежь намного меньше думает о создании семьи, чем прошлые поколения. Об этом говорит и статистика, и социологические опросы.
По этой причине молодой человек, желающий купить себе квартиру, не будет ориентироваться на семейное будущее — а, следовательно, куча комнат ему не потребуется. Если ему будет хватать однокомнатной квартиры (а ему будет ее вполне хватать), то он приобретет именно ее.
Хорошо ли жить в однокомнатной квартире
У некоторых людей есть множество вопросов по отношению к современной городской среде. В частности, много критики льется на так называемые «человейники».
С другой стороны, нет причин считать, что их станет меньше. Застройщики хотят, как можно больше заработать. А люди желают приобрести жилье по минимально возможной цене. Так и образуется современный человейник.
Когда мы говорим про то, что однокомнатные квартиры маленькие, то упускаем из виду площадь двухкомнатного жилья. Дело в том, что иногда разница между ними незначительная.
Существуют и однокомнатные квартиры, которые по своему размеру превосходят жилье с большим количеством комнат. И рынок недвижимости постоянно меняется, реагируя на запросы покупателей.
Особенности компактных квартир
В большинстве случаев покупка маленькой квартиры связана с невозможностью приобретения более комфортного жилья. Однако у компактных квартир есть свои преимущества:
- Низкая стоимость;
- Малый размер коммунальных платежей и налога;
- Сравнительно низкие затраты на ремонт;
- Компактную квартиру легче сдать в аренду.
В ряде случаев покупка небольшой квартиры становится выгодным вложением с целью перепродажи. Однако успех инвестирования серьезно зависит от локации жилья. Так, в густонаселенных районах с проблемной инфраструктурой рост цен на студии будет незначительный, так как предложение на первичном рынке может возрастать, а спрос, наоборот, снижаться.
Для проживания квартира-студия подойдет далеко не всем. Хотя для одиночек, студентов или тех, кто часто бывает в разъездах она может стать идеальным вариантом. Таким покупателям нет смысла тратиться на более просторные и дорогие квартиры. Другие категории граждан обратят внимание на ряд недостатков студий:
- Слишком малый метраж;
- Отсутствие разделения кухни и комнаты;
- Необходимость установки качественной системы вентиляции.
— Какова ситуация с новостройками на региональных рынках?
— В среднем в крупных городах в этом году количество сделок значительно выросло — примерно на 20–25 процентов. Рост продаж начался еще прошлой осенью. Цены сильно не меняются, потому что это происходит на фоне активизации самих девелоперов, роста числа начатых проектов — застройщики стремились начать как можно больше проектов до 1 июля, чтобы успеть до начала реформы долевого строительства.
— Что происходит с ценами в Екатеринбурге?
— С 2014 года средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга снизилась на 13 процентов. В центральной части квартиры подешевели меньше — процентов на пять. На окраинах снижение до 15 процентов. На первичном рынке средняя цена не снизилась. Отчасти это связано с перераспределением предложения: в центральной части строек стало больше, доля окраин чуть снизилась. На окраинах была корректировка цен — в пределах пяти процентов.
— Недавно вы ввели индикатор рынка «индекс кранов». Что это?
— Активность строительного рынка достаточно сложно оценивать. Официальная статистика, например по сдаче домов, с большим опозданием описывает ситуацию. В 2014 году мы решили попробовать использовать крайне простой показатель — количество башенных кранов на всех стройках города. Раз в квартал мы обходим городские стройки и считаем, сколько там кранов. Учитываем только активные стройки: раз в квартал фотографируем стройки, и если изменений нет, то проект переходит в категорию «замороженный».
— Какова же динамика рынка Екатеринбурга согласно этому индексу?
— В 2014 году количество кранов было на уровне 120–130. В конце 2015 года активность резко упала: индекс снизился до 80, это был минимум. Сейчас индекс вернулся к цифре 120 — это значит, что рынок почти восстановился по активности. Вообще, сначала «индекс кранов» был для нас аналитической забавой, и пару лет, перед публикацией каких-то результатов, мы просто наблюдали. Но оказалось, что «индекс кранов» достаточно хорошо описывает строительнаую активность и показывает направление движения рынка.
— А что с замороженными стройками?
— Примерно такая же ситуация: три-четыре года назад в городе появилось довольно много замороженных строек. Но в последние годы количество проблемных проектов заметно сократилось. Часть домов были достроены и введены. Но надо понимать, что в части проектов не было фатальных проблем: застройщики заложили фундаменты, но поняли, что с рынком что-то не так, продаж нет — и на время остановили стройку. А затем эти проекты были вовлечены в рынок, ожили.
— В Новосибирске количество вводимого жилья резко падает второй год подряд — до 20% в год. Почему?
— В Новосибирске были очень высокие объемы строительства. Город успешно стягивал с Сибири население, рынок рос за счет этого. Показатели ввода на душу населения были заметно выше, чем в Екатеринбурге. Предложение оказалось избыточным, но через какое-то время ситуация выравняется.