Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить регистрацию договора ДДУ в росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.
Для чего нужна выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия
Такие соглашения обязательно регистрируются. Это решает многие проблемы дольщиков. Раньше застройщики-мошенники продавали квартиры в возводимом здании нескольким людям сразу, так как сделки на такое строительство не подлежали обязательной регистрации.
Теперь сведения о договорах отправляются в реестр. Будущие владельцы при этом уверены в том, что их квартиры не перепродадут другим людям. Платят по договору тоже только после регистрации.
Выписка из ЕГРН о ДДУ понадобится при приобретении квартиры по переуступке прав и для проверки существования договора, его правильной регистрации в Росреестре.
На нашем сайте выписка предоставляется в электронном виде при заполнении заявки на портале SPV KADASTR.
Если ДДУ не оформлен в Росреестре, то сделки признаются незаконными. Официальная регистрация договора долевого участия дает гражданину статус дольщика. При необходимости такой человек имеет право обращаться в суд, доказать свое право на недвижимость. Зарегистрированный ДДУ гарантирует, что квартиру продадут только дольщику.
Как по номеру ДДУ проверить его регистрацию в Росреестре?
Узнать в Росреестре, зарегистрирован ли ваш ДДУ, можно на сайте этого ведомства или путем заказа выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Электронный вариант выписки тоже можно заказать через сайт, но только если у вас есть цифровая подпись. Бумажный документ о регистрации прав на недвижимость дадут либо в местном отделении Росреестра, либо во многофункциональном центре.
Подать запрос и проверить договор может кто угодно, не обязательно это должен быть будущий собственник: сведения из ЕГРН общедоступны, доверенность не потребуется. Для обоих способов вам нужно знать лишь две вещи: номер ДДУ и кадастровый номер земельного участка, обе цифры есть в договоре долевого участия.
Зачем нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в реестре ЕГРН — федеральной базе данных. В отношении долевого строительства в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома.
Проверка регистрации ДДУ может понадобиться:
- для того, чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, то есть — своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- для проведения проверки перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- ради получения официального бланка, подтверждающий факт государственной регистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Как проходит госрегистрация?
Регистрация ДДУ возможна тремя способами:
- через обращение в Росреестр,
- многофункциональный центр
- и посредством электронной регистрации.
Последнюю как услугу предлагают банки в случае покупки жилья в ипотеку. Стоит такая услуга недешево – от 6000 рублей, но компенсируется через перерасчет банковских процентов по ипотеке.
После регистрации на вашем договоре на обратной стороне поставят штамп с номером ДДУ. Его же можно будет увидеть в списке ограничений при проверке справочной информации в режиме онлайн на сайте Росреестра.
- Зачем регистрировать договор? — ссылка.
- Как проходит переуступка? —
- На что обратить внимание в договоре с застройщиком? — читайте здесь.
Зачем проверять регистрацию договора в Росреестре?
С 1 июля 2019 года дольщики больше не перечисляют застройщикам деньги, а размещают их в банке на особых счетах эскроу. Но часть строителей имеет право оформлять договоры по-старому — например, те, чей объект готов минимум на треть.
Поэтому главное правило для дольщиков остается неизменным: ничего никуда не платите, пока не проверите, прошла ли регистрация вашего ДДУ. Только внесение договора в государственный реестр может защитить вас в споре с застройщиком, если он возникнет.
Регистрация любого договора, в том числе ДДУ, в Росреестре — это проверка, а не просто внесение его номера в базу данных. Такая запись означает, что:
Вы имеете право самостоятельно зарегистрировать ДДУ, но обычно договоры на регистрацию отправляет застройщик. Вы же в итоге получаете документ, на обратной стороне которого проставлен штамп, в нем вручную вписан регистрационный номер, есть подпись и печать сотрудника Росреестра. По этому номеру и можно проверить, состоялась ли регистрация ДДУ на самом деле.
Как проверить регистрацию договора долевого участия в Росреестре
В соответствии с законом 214-ФЗ, простого подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком недостаточно. Договор считается действительным и вступает в силу только после его государственной регистрации Росреестром. Именно с этого момента покупатель становится дольщиком и может пользоваться всеми способами защиты прав, предусмотренными законом.
Как правило, застройщик регистрирует ДДУ своими силами. Однако важно не пускать процесс на самотек и удостовериться, что все прошло гладко. Рассмотрим, как дольщик может проверить договор долевого участия и убедиться, что он зарегистрирован в Росреестре, как того требует 214 федеральный закон.
Для наглядности, мы подготовили пошаговую инструкцию для всех способов проверки.
Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?
При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.
По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.
Договора нет – как быть?
Застройщик и дольщики при посещении регистрационного органа передают разрешительные документы. Комплект проверяют и выносят решения. Откажут в регистрации, если обнаружат:
- переданы не в полном составе документы;
- в бумагах допущены ошибки;
- к оформлению приступил гражданин, не имеющий на это права.
Если на конкретную квартиру была проведена регистрация ДДУ, она не может быть продана другому участнику, на такое оформление и учет будет вынесен отказ.
Запрещена регистрация одного объекта повторно на двух лиц. Заявителя в письменной форме уведомляют о причине отказа. Застройщикам и дольщикам разрешено опротестовать неправомерные действия в суде.
После рассмотрения в инстанции жалобы и удовлетворении требований, регистрацию проведут. Участникам ДДУ нужно настроиться на долгий правовой процесс.
Когда фигуранту долевого участия не выдают выписку, онлайн-контроль показывает об отсутствии ДДУ в списках недвижимости, нужно повременить с перечислением средств на счета застройщика.
Только организация ответственная за строительство дома может ответить на вопрос, почему отложена или отменена регистрация.
При устранении причины приостановления оформления документов, возможно, все восстановят, исправят ошибки или доукомплектуют, недостающими бумагами.
Если застройщик невнятно объясняет отказа, тогда серьезно задумываются о выборе правильного партнера. Сделка с покупкой квартиры требует расходов средств.
Граждан привлекают договора в долевом строительстве с низкими ценами. Но не всегда сумма может отвечать за достоверность. Отсутствие соглашения в реестре может быть из-за небрежности исполнителя.
Потерю документа можно восстановить, но узаконить оформление необходимо по юридическим правилам. В документальном учете заинтересован покупатель, который отдает свои деньги, не получив в ответ купленный товар.
Когда придет время сдачи объекта, ему предстоит доказывать свою причастность к предмету, если вдруг окажется, что на право владения претендуют несколько собственников.
Выписку без регистрации не дают, которая может понадобиться в следующих случаях:
- во время оформления недвижимости в собственность;
- при передаче своих прав другому участнику, после решения о продаже квартиры;
- при рассмотрении спора с недвижимостью в суде.
Претенденту на ДДУ известен печальный опыт многих дольщиков, но их советы не помешают:
- Нужно отказаться от предварительных договоров, в которых требуют передачу денег без регистрации. Эта бумага, у которой нет юридической силы, она не может защитить в суде.
- После заключения ДДУ, проверяют его легализацию. Такая процедура становится особенно важной при уступке прав требования. Если не было регистрации, лучше вовремя отказаться от покупки.
- Выписка ЕГРН достоверна короткий период, перед сделкой её обновляют.
- На правовом уровне у выписки нет ограничений в сроке действия, но существуют негласные правила у государственных органов, которые не принимают бумаги с датой больше месяца.
- Документ, на котором стоит синяя печать регистрирующего органа, выдают после оплаты, но он не вызывает сомнение ни в одном ведомстве.
Долевое строительство временем доказало опасность участия в нем, известна лояльность законов к нарушителям утвержденных норм. Порой сами дольщики становятся потерпевшими в неравной схватке и защитниками своих прав и свобод.
Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ
Росреестр может отказать в регистрации договора долевого участия по разным мотивам. При этом никакой записи в реестре недвижимого имущества не появится. Вместо этого заявителю (как правило, документы на регистрацию подает застройщик от имени обеих сторон договора) будет выдано письмо с объяснением причин, по которым было принято решение отказать в регистрации ДДУ. Отказ может произойти вследствие:
- технических ошибок: не поданы требуемые для регистрации документы или в них допущены ошибки;
- обстоятельств, делающих регистрацию ДДУ невозможной в принципе: уже имеется другой ДДУ на эту же квартиру или застройщик лишен права получать деньги от граждан-дольщиков.
Техническую ошибку обычно легко исправить, заново обратившись за регистрацией с правильным пакетом документов. Если же Росреестр отказал по существенной причине, приобретение такой квартиры может повлечь серьезный риск для покупателя.
Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрируют, необходимо запросить у застройщика письмо Росреестра с указанием конкретной причины отказа. Ознакомившись с ним, дольщик сможет понять, как лучше действовать дальше. Неготовность застройщика пояснить причины отказа — это тревожный признак. Столкнувшись с таким поведением застройщика, стоит задуматься, нужно ли покупать у него квартиру.
Подытоживая сказанное выше, нужно еще раз отметить, что своевременный поиск информации о том, зарегистрирован ли договор долевого строительства поможет покупателю строящейся квартиры избежать проблем и потери денег. Проверив свой договор на сайте или в отделении Росреестра, дольщик сможет убедиться в том, что этот договор действительно зарегистрирован, стал обязательным к исполнению сторонами, и можно перечислять застройщику деньги за квартиру.
Какие еще есть способы
Проверка объекта недвижимости через Росреестр проводится с помощью выписки «Об объектах недвижимости», «О переходе прав на объект Недвижимости».
«Об объектах недвижимости»
Обратите внимание на первый раздел справки, где дается характеристика недвижимого объекта, а именно адресные данные, кадастровый номер, общая площадь объекта, назначение, кадастровая стоимость.
Если в данных есть расхождения, нужно обратиться в регистрационный орган для предоставления актуальных сведений.
Проверяем собственников. Проверка собственности на недвижимость через Росреестр позволяет получить такую информацию:
Второй раздел помогает определить, есть ли обременения, наложенные на жилье аресты.
«О переходе прав на объект Недвижимости»
Для того чтобы узнать, сколько раз продавались квадратные метры, сколько раз менялись хозяина, какое количество владельцев, нужно обратить внимание на раздел «О переходе прав на объект Недвижимости». В справке в этом разделе отображается такая информация:
Эти сведенья вносятся с каждым новым хозяином, данные в России начали фиксировать с 1997 года.
Зачем проверять регистрацию договора в Росреестре?
С 1 июля 2019 года дольщики больше не перечисляют застройщикам деньги, а размещают их в банке на особых счетах эскроу. Но часть строителей имеет право оформлять договоры по-старому — например, те, чей объект готов минимум на треть.
Поэтому главное правило для дольщиков остается неизменным: ничего никуда не платите, пока не проверите, прошла ли регистрация вашего ДДУ. Только внесение договора в государственный реестр может защитить вас в споре с застройщиком, если он возникнет.
Регистрация любого договора, в том числе ДДУ, в Росреестре — это проверка, а не просто внесение его номера в базу данных. Такая запись означает, что:
Вы имеете право самостоятельно зарегистрировать ДДУ, но обычно договоры на регистрацию отправляет застройщик. Вы же в итоге получаете документ, на обратной стороне которого проставлен штамп, в нем вручную вписан регистрационный номер, есть подпись и печать сотрудника Росреестра. По этому номеру и можно проверить, состоялась ли регистрация ДДУ на самом деле.
Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.
Внимание!Согласно закону 214 ФЗ, оплата квартиры производится только после регистрации договора долевого строительства. Не платите застройщику раньше!
Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.
Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).
Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:
- зайти на сайт Росреестра:
- в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».
- На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».
Дополнительная проверка
Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.
В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2019 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.
Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).
Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.
Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.