Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право 1/2 доли в праве собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
-
Приобрести квартиру в результате оформления сделки
купли-продажи , дарения, мены и пр. в долевую собственность; - Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
- Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
- По решению суда.
Доли в праве собственности – это не части квартиры
Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая.
Доля в праве собственности – это абстрактное понятие, которое делит на доли право, а не саму квартиру.
Поэтому нельзя на основании размера доли вычислять в пропорции сколько конкретно квадратных метров принадлежит тому или иному владельцу квартиры. Например, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 1-комнатной квартире размером 42 метра – это вовсе не означает, что обоим принадлежит ровно по 21 кв.м.
Это вытекает из положений гражданского законодательства, где указано, что каждый собственник (вне зависимости от размера доли) имеет равные права, как и другие собственники.
Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.
Его зачастую занимают налоговики в отдельных регионах и местных налоговых инспекциях. Логика такая. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в собственности человека три года и больше. Была продана квартира (целиком как единый объект). На нее было получено новое свидетельство о праве собственности. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не второй доли в ней) человек стал меньше трех лет назад. Следовательно, доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом он получает право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет — это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В данном случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)
✅ Как посчитать стоимость доли в квартире
Цена на недвижимость зависит от района, дома, условий проживания, климата, инфраструктуры и других факторов. Различают рыночную стоимость жилья и кадастровую стоимость — в последние годы за основу была взята кадастровая цена.
Если он является частью имущества, он также имеет стоимость. Его можно продать, обменять, заложить, разделить или завещать. Стоимость доли рассчитывается на основе общей цены недвижимости.
Пример:
Стоимость 3-комнатной квартиры составляет 8 000 000 рублей. Уткин, Гусев и Соловьев хотят рассчитать стоимость своей доли в общем доме.
Предположим, что доли равны, так что одному партнеру принадлежит ⅓:
Формула: 8 000 000 / 3 = 2 666 666 рублей — доля Уткина, Гусева или Соловьева.
Если доли неравные, расчет производится на процентной основе:
Уткину принадлежит ⅔ квартиры, т.е. 8 000 000 умножить на ⅔ = 5 333 333 333 333 рубля;
Соловьев и Гусев получили по ⅓ доли жилья, то есть по 1/6, поэтому стоимость доли каждого из них составляет 8 000 000 умножить на 1/6 = 1 333 333 333 рубля.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.