Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у иностранного гражданина по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Какие банки открывают счет типа С в России
На момент написания данной публикации (май 2022 года) открыть счет типа «С» для физического лица, можно в Сбербанке, но только в определенных уполномоченных в офисах, в Москве это следующие офисы:
- отделение Сбербанка по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, дом 36А;
- отделение Сбербанка по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, дом 1, корпус 1;
- РНКБ банк в городе Евпатория, Респ. Крым.
Ограничение по использованию денежных средств со счета типа «С»
Счет типа «С» отличается от обычного счета в банке рядом ограничений по использованию денежных средств, находящихся на таком банковском счете. Денежные средства, находящиеся на банковском счете типа «С» можно использовать для:
- уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации;
- переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
- переводов на банковские счета типа «С»;
- переводов на специальные брокерские счета типа «С»;
- уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляемому обслуживание по счету;
- ошибочно зачисленные на банковский счет типа «С» денежные средства.
Ограничения при покупке недвижимости для иностранцев
Конституция Российской Федерации – статья 62, пункт 3 – уравнивает российских и иностранных граждан в праве приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории России. Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости касаются некоторых видов земельных участков в приграничных территориях и закрытых административно-территориальных образованиях. Они перечислены в ФЗ-261 от 8.11.2007, Указе президента от 9.01.2011 и Постановлении правительства №508 от 5.07.2001. Это нужно учитывать при покупке коттеджей и квартир в таунхаусах с собственными придомовыми участками. Квартиры продаются без ограничений.
Право на покупку недвижимости в России имеют только те иностранцы, которые находятся на территории страны законно. Правовой статус иностранного гражданина на территории РФ регулирует ФЗ-115. Это может быть временное пребывание, временное проживание либо вид на жительство.
Требования к иностранным гражданам
Для заключения сделки по продаже или покупке недвижимости или другого имущества требуется только паспорт. ВНЖ – это не документ, удостоверяющий личность, поэтому иностранец должен подготовить иностранный паспорт.
Запрещено оформлять договор купли-продажи только на основании ВНЖ, хотя этот документ выступает доказательством того, что иностранный гражданин легально находится на территории России. Поэтому ВНЖ требуется в обязательном порядке.
Отсутствуют иные требования к участнику сделки, поэтому ему не нужно подготавливать другую документацию. Если иностранец не знает русского языка, то целесообразно привлечь переводчика, чтобы не возникло недопонимания, которое может стать причиной нарушения прав или свобод какой-либо стороны сделки.
Условия для покупки квартиры в Москве иностранцем
Если рассматривать российское законодательство относительно приобретения недвижимости, то принципиальных различий по покупке жилья российским гражданином и иностранцем нет. В обоих случаях человек должен иметь необходимый набор документов, подписать договор купли-продажи выплатить причитающуюся сумму продавцу, пройти процедуру оформления недвижимости, уплатить государственную пошлину. Тем не менее, есть ряд условий, о которых необходимо помнить:
- гражданин другой страны, желающий приобрести квартиру в Москве, должен находиться в России на законных основаниях – поскольку регистрация происходит через государственные органы, у покупателя обязательно будут проверять основания, на которых он пребывает в стране. В зависимости от гражданства, это может быть виза, вид на жительство, право на безвизовое нахождение (при этом должны соблюдаться условия безвиза, например, продолжительность пребывания). Если человек находится в России нелегально, приобрести квартиру он не сможет, вначале придется легализовать свое пребывание;
- есть ряд территорий, закрытых для приобретения иностранцами – согласно законодательству, иностранные граждане не могут приобретать недвижимость везде, кроме ограниченных зон, к которым, к примеру, относятся военные городки, приграничные территории, режимные объекты и т. д. Потому перед сделкой необходимо уточнять, не относится ли местность, где расположена квартира, к таким территориям;
- документы для приобретения квартиры должны быть переведены на русский язык и легализованы – обязательным условием является перевод основных документов (паспорта, ID-карты или аналогичного удостоверения личности), а также доверенности, если она используется, на русский язык. Кроме того, перевод должен быть заверен нотариально, а также потребуется легализация: если страна гражданства покупателя входит в подписанты Гаагской конвенции, достаточно печати-апостиля, если же нет, придется пройти полную процедуру легализации через МИД.
Кроме вышеупомянутых, дополнительные требования при покупке квартиры иностранцем не выдвигаются, остальные условия полностью соответствуют таковым при приобретении недвижимости гражданами России.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Риски продавца и покупателя
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.
Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.
Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.
После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.
Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.
Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.
Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.
Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.
Как максимально себя защитить
Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:
- При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
- Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
- Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
- Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
- Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
Игра в доверие. В каких случаях продают квартиру по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности является крайней мерой — вынужденно применяемым сценарием, если присутствует условие, осложняющее продажу квартиры непосредственно хозяином. Будь мы все здоровы и в здравом уме, вряд ли бы мы разрешили кому-то стороннему продавать наше имущество.
Выдача доверенности оправдана только в ряде случаев, когда собственник, например, переехал жить в далекую страну и просто не имеет возможности потратить несколько месяцев, лично присутствуя при подготовке и оформлении сделки. Или же находится на длительном лечении. А может быть, и вообще «недееспособен» — болен психически.
Большое желание продать имущество и непреодолимая сила, из-за которой собственник не может сам участвовать в процессе продажи — та сумма факторов, запускающих процедуру выдачи доверенности.
С другой стороны, важна не только причина выдачи документа, но и те полномочия, которые этот документ открывает доверенному лицу. Как правило, в грамотно составленной доверенности есть ряд ограниченных действий, которые вправе совершать доверенное лицо. Например, получать денежные средства от покупателя или нет.
Безопасна ли купля-продажа квартиры по доверенности? Увы, не на 100%. Выдача третьему лицу доверенности на продажу квартиры — это наименее безопасный способ продать свое имущество и получить за него деньги.
Можно ли купить недвижимость по доверенности от имени иностранца?
Заверить подлинность бумаг за границей можно двумя способами:
В Российском консульстве. У Консула РФ есть полномочия нотариуса России, поэтому он имеет право заверять документы. В этом случае они составляются на русском языке и не требуют перевода. Процедура небыстрая и дорогая.
Через апостиль – международную форму, утвержденную Гаагской конвенцией в 1961 году для узаконивания нотариусами документов. В этом случае бумаги составляются на русском языке и языке страны пребывания. На них ставится печать апостиля, после чего документы считаются подлинными.
На Российском рынке недвижимости действуют правила налогообложения, которым придется следовать и платить подходный налог.
Если иностранный гражданин не является резидентом РФ, т.е. не проживает на территории страны более 183 дней в год, к нему применяется режим налогообложения со ставкой 30%. Т.е. в качестве налога в российскую казну он должен отдать 30% стоимости продаваемой недвижимости.
Ситуация с резидентами легче. Если гражданин РФ владел квартирой более трех или пяти лет (это зависит от вида права на собственность), то налог ему платить не придется. В случае меньшего срока нахождения в правах собственности, из стоимости жилья производится налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, с остальной суммы вычитаются 13%.
Проведение и оформление сделки
В процессе подготовки к совершению сделки продавец обязан собрать пакет документов для подписания и регистрации договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.
Для совершения сделки продавец обязан представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это должен быть договор, на основании которого он сам приобрёл данное имущество, например договор купли-продажи, договор мены, дарения, ренты, или договор передачи недвижимости в ходе приватизации. Это, также, может быть и свидетельство о праве на наследство.
Кроме этого, продавец должен представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
Если недвижимостью является квартира, то нужна ещё выписка из домовой книги, подтверждающая, что продавец зарегистрирован в данной квартире. Также, предоставляется экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ.
Если от имени и по поручению иностранца подготовкой сделки занимается третье лицо, имеющее доверенность, которая составлена за рубежом, то эта доверенность требует обязательной легализации. То-есть, она должна иметь апостиль, о правилах оформления которой мы уже говорили в этой статье.
Если собственник недвижимого имущества приобрёл ее, находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруги или супруга на продажу недвижимости.
Кроме перечисленных выше документов, для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей.