Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки квартиры от собственника в 2023 за наличку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Документы для купли-продажи квартиры
Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.
Документы для купли-продажи квартиры следующие:
- паспорта представителей обеих сторон сделки;
- план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
- доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
- выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
- выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
- согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
- разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
- три экземпляра договора купли-продажи;
- заполненное заявление на регистрацию права собственности;
- платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.
В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.
Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.
Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.
Я юрист с пятнадцатилетним стажем.
За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.
Сергей Машкин
продал много квартир
Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.
Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.
Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.
Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Документы для регистрации права собственности в Росреестве
Для регистрации перехода права собственности к покупателю можно обратиться в отделение Росреестра или получить услугу через отделение МФЦ (осуществляет функцию посредника при регистрации документов).
Для этого потребуются следующие документы:
- заявление от продавца и покупателя о переходе права собственности;
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
- нотариальное согласие супруга на продажу;
- договор купли — продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).
Для сделки с использованием ипотечных средств также предоставляется:
- ипотечный договор;
- закладную;
- заявление от банка о регистрации ипотеки в силу закона.
Основной пакет документов для продавца
Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:
- нет ли на квартире обременений;
- скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
- была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.
Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной — непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.
В целом продавцу потребуется пакет документов:
- необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
- обязательные для оформления договора;
- для регистрации в Росреестре.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:
- Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
- Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
- Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
- Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
- Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
- Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
- Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
- Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
- В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.
Как подать документы?
После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:
-
Личный визит в регистрирующий орган.
Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.
-
Обращение в МФЦ.
Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).
-
Отправление заявления и документов по почте.
Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.
-
Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.
-
Через представителей.
От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).
Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).
Документы при продаже квартиры по ипотеке
Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:
- Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
- Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.
В 2022 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:
- Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
- Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
- Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.
Какие остаются после регистрации в Росреестре?
После того как пакет документации по сделке был передан в Росреестр для регистрации, также вы можете сдать документы в МФЦ, на руках у покупателя остаётся только расписка в приёме документов, за подписью лица, принявшего заявление с приложениями.
Эта расписка может сохраняться в течение месяца, пока регистрационная процедура не завершится.
По завершении таковой, заявитель подходит на повторный приём, предъявляя расписку и гражданский паспорт, получая:
- зарегистрированный ДКП;
- акт приёма передачи квартиры (если он передавался на регистрацию);
- выписку из ЕГРН о праве собственности.
Кроме этого покупатель передаёт полученные им до заключения сделки:
- кадастровый паспорт квартиры;
- поэтажный план с экспликацией;
- выписку из поквартирной книги о снятии с регистрационного учёта.
Этот перечень документации является исчерпывающим, но в силу многообразия жизненных ситуаций, которые требуют дополнительных процедур, он может быть дополнен согласно существующим нормативам.
Жильё в готовом доме (вторичный рынок)
Понадобятся такие же документы на покупку квартиры вторичного жилья, что и в новостройке. Покупателю обязательно следует ознакомиться с выпиской из лицевого счёта. В ней отмечены как зарегистрированные жильцы, так и долги по оплате услуг. Справка действительна в течение 30 дней.
Выписка из домовой книги (о составе семьи) позволит узнать о зарегистрированных в помещении, кто имеет право им пользоваться. Покупка недвижимости в ряде случаев даёт возможность владельцу выселить проживающих, но это лишние хлопоты. Можно потребовать от продавца прекратить регистрацию иных лиц.
Документы для покупки квартиры на вторичном рынке включают в себя акт приёма-передачи. Это особенно важно, если недвижимость продаётся с мебелью, дополнительным оснащением. Отразите текущее состояние счётчиков, дабы снять ответственность за долги предыдущего пользователя. Акт в первую очередь необходим продавцу, но может служить основанием для предъявления претензий при обнаружении скрытых дефектов.