Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать приватизацию недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
Кто может требовать признать договор приватизации недействительным
Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.
ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.
Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.
Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.
Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.
Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.
Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика.
Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.
Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.
Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.
Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.
Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.
4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.
Основания для оспаривания
Признание любой юридической сделки недействительной на основании нарушения требований законодательства совершается по определенным правилам, в соответствии с которыми все сделки можно разделить на две категории:
- Оспоримые сделки – чтобы оспорить сделку, необходимо предъявить в судебном порядке требование заинтересованного гражданина, в случае нарушения его прав и законных интересов;
- Ничтожные сделки – соглашение считается недействительным с момента оформления, независимо от предъявления требований в суд (но для применения последствий недействительности сделки также понадобится судебное решение).
Основные принципы недействительности закреплены в ст. 166 Гражданского кодекса РФ и служат для оспаривания результатов процедуры приватизации.
В соответствии со статьями 167-179 указанного кодекса, содержащими основания для признания сделки приватизации недействительной, учитываются определенные обстоятельства:
- В случае нарушения в ходе реализации процедуры приватизации прав нанимателей, включая незаконное исключение из участников сделки несовершеннолетних лиц;
- При отсутствии надлежащих полномочий на участие в программе у гражданина, например, в приватизационной процедуре участвовало недееспособное лицо;
- Совершение приватизации под влиянием обмана или заблуждения, а также в результате насилия или другого принуждения и др.
Во всех вышеуказанных случаях гражданам потребуется обосновать законность оснований для подачи заявления в суд о признании недействительности.
Причины признания недействительного соглашения
Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно, чтобы она подходила под один из её видов. Закон определяет два типа сделок: ничтожная и оспоримая (мнимая).
Ничтожной считается та сделка, которая явно противоречит законодательной базе уже с самого начала её совершения (даже если этот факт не был выявлен при заключении соглашения), а также идёт вразрез с нравственными нормами и основами порядка. Такая сделка не нуждается в подтверждении её недействительности через суд.
Оспоримой или мнимой называют сделку, недействительность которой, нужно доказывать через суд, поскольку с первого взгляда не разобраться, кто прав. Выслушав все доказательства, суд выносит окончательное решение.
ГК РФ статьи 166-179 устанавливают причины, по которым можно оспорить или вообще отменить действие договора о приватизации:
- нарушение правовой документации и законодательной базы (статья 168). Например, данная недвижимость вообще не подлежала приватизации (служебное жильё); при оформлении договора интересы несовершеннолетних жильцов были ущемлены – не получено согласия опекунских органов; сделка заключена человеком, который уже воспользовался своим одноразовым правом на приватизацию; сделка осуществлялась по поддельным документам; не получено согласие временно снятых с регистрационного учёта, например, тех, кто на тот момент проходил службу в армии, сидел в тюрьме и т.д. Такие люди не потеряли своего права голоса, хотя временно не проживают на данной жилплощади; сделка была подписана лицами, не имеющими на то никаких прав, например, имеющих лишь временную регистрацию;
- участие нетрудоспособного человека либо имеющего ограничения на трудоспособность (статьи 171, 176, 177). Из-за болезни человек может не отдавать отчёта своим действиям либо быть неспособным контролировать свои поступки;
- участие человека, имеющего психическое расстройство (статья 171). Психические заболевания, нервное потрясение, а также состояние алкогольного или наркотического опьянения – серьёзная причина для того, чтобы аннулировать соглашение. Даже если человек имеет слабовыраженную степень психического расстройства и просто стоит на учёте в психдиспансере – нет гарантий, что на момент оформления сделки он был адекватным, вменяемым и способным осознавать последствия своих поступков.
Важно: судебная практика показывает, что иногда суд может посчитать сделку действительной, если она заключена для получения практической выгоды для такого человека. Но причины должны быть не корыстными, а уважительными, с учётом обстоятельств психически больного;
- нарушение норм порядка и нравственности (статья 169). Сюда включается ущемление прав, интересов, свободы граждан;
- прикрытие приватизацией других сделок (статья 170). Например, граждане могут прикрываться приватизацией, но при этом заключать акт купли-продажи либо аренды помещения.
Важно: иногда граждане могут заключать такую мнимую сделку, чтобы на самом деле не создавать никаких реальных обязательств между сторонами;
- человеком, который выступал в качестве доверенного лица, были превышены его полномочия (статья 174);
- сделка заключена несовершеннолетним лицом (от 14 до 18 лет), без получения на то согласия его родителей, опекунского совета либо попечителей (статьи 172, 175).
Обратите внимание: дети до 14 лет не имеют права вообще подписывать договора. За них это делают родители, получившие их согласие. А с 14 до 18 лет, ребёнок вправе ставить свою подпись на документах, но прежде, ему нужно получить согласие тех, кто о нём заботится;
- человек заключил сделку, будучи введённым в заблуждение (статья 178). Если гражданина кто-либо неправильно проинформировал, ввёл в заблуждение либо он сам до конца не понимал целей заключённого договора или последствия лично для него, то ему нужно доказать это через суд. Суд принимает во внимание только заблуждение, касающееся предмета соглашения (квартиры или дома), а не мотивов человека. Например, заключив договор о приватизации, включающего совместное владение жилплощадью с другими жильцами, он думал, что его права не будут ущемляться. Но отношения между совладельцами стали очень напряжёнными. Он не может полноценно пользоваться своей долей, но и уехать оттуда ему также некуда.
Интересно: иногда человек из-за заблуждения может отказываться от своей части в приватизированной квартире. Впоследствии, когда он понял, что был не прав, он может отстоять свою позицию через суд и признать договор недействительным;
- соглашение заключено под давлением, угрозой насилия, из-за обмана или от тяжёлого стечения обстоятельств, которые в итоге поставили человека в крайне невыгодное положение, а вторая сторона этим воспользовалась (статья 179). Вторая сторона может предоставлять заведомо лживую информацию, умалчивать важные моменты, угрожать расправой над жизнью, здоровьем либо имуществом истца, давить на него эмоционально. Если суд встанет на сторону потерпевшей стороны, признав договор недействительным, то виновник не сможет получить назад своё имущество. Оно будет передано в пользу государства.
Общий порядок непризнания действительности приватизации
Что нужно для того, чтобы сделку зафиксировали ничтожной:
- Подача искового заявления в судебную инстанцию лицом, заинтересованным в оспаривании приватизации.
- Сделку могут признать недействительной даже вне судебного разбирательства, если она была совершена с грубейшими (очевидными) нарушениями законодательных стандартов.
Граждане, либо организации могут считать себя по закону заинтересованными в обжаловании лицами тогда, когда уверенны, что их права нарушены проведенной сделкой. Судебным актом подтверждается недействительность договора после его регистрации.
Порядок:
- Подача искового заявления с приложенными к нему доказательствами.
- Судебная инстанция уведомляет о том, приняты ли к рассмотрению документы, или нет.
- При принятии пакета бумаг к делу, назначается судебно-экспертная комиссия, которая расследует все обстоятельства, проводит проверки.
После выявления всех фактов, доказывающих неправильное проведение процедуры, издает постановление суда о признании приватизации недействительной и ничтожности договора. Договор снимается с Регистрации в Росреестре.
Кто имеет право приватизировать квартиру через суд
Право на безоплатную передачу жилья имеет наниматель и члены его семьи, если ранее они не участвовали в приватизации жилья (приватизация земельных участков не учитывается). То есть, приватизировать жилое помещение можно только один раз в жизни.
Дело о приватизации жилфонда может быть передано на рассмотрение суда в следующих случаях:
- При отсутствии или недостаточности документов, подтверждающих правовой статус квартиры или комнаты – в отношении служебного жилья.
- Информация по многоквартирному дому отсутствует в едином государственном реестре недвижимости.
- Отказано в приватизации по разным основаниям.
- Основной квартиросъемщик длительное время отсутствует по месту жительства.
- Члены семьи нанимателя отказываются участвовать в приватизации.
- Отказ основного квартиросъемщика от своей доли в пользу членов своей семьи.
- Наниматель хочет провести расселение.
Переоформление на себя
Переоформить приватизацию возможно лишь в случае, если в ходе процесса были нарушены законодательные нормы и права людей.Для этого вам нужно обратиться в суд с требованием о признании процесса приватизации незаконным, оспорить сам процесс и довести свою правоту, а после признания приватизации недействительной — переоформить жилье на себя, с учетом всех законодательных норм и правил.
Проще всего в таком случае не обращаться в суд, а затребовать, чтобы вашу долю в квартире вам подарили на основании дарственной сделки. В таком случае вы и ваши родственники лишите себя судовых проволочек, сохраните финансовые средства и нервы.
Процесс оспаривания законности приватизации сложен, в нем особо важно соблюдать сроки исковой давности, не смотря на существование прецедентов: когда законность такой сделки оспаривалась и после четырнадцати лет. В последнем случае, гражданин смог доказать не только нарушение его и прав, но и обстоятельства для возобновления сроков исковой давности.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.
Условия незаконности приватизации
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:
- признать приватизацию недействительной;
- вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
- отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
- взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.
В каких случаях можно оспорить приватизацию квартиры?
На практике во многих случаях приватизацию жилья можно оспорить или признать ничтожной. Самыми распространенными основаниями считаются следующие:
- в договор приватизации не были включены все лица, имеющие на это право. При этом ни одна из сторон не может предоставить должным образом оформленный отказ от данного действия. Есть важное условие: данное лицо еще не воспользовалось правом бесплатной приватизации ранее;
- ущемление прав проживающего несовершеннолетнего гражданина. Серьезный момент, так как любые манипуляции с недвижимостью, ведущие к ухудшению условий для проживания детей, а также недопустимым образом оформленные документы являются поводом для отмены юридической силы сделки;
- недееспособность человека, подписавшего отказ от приватизации, и другие действия мошенников.
Помощь адвоката по оспариванию приватизации в Екатеринбурге
Обратившись к специалистам, Вам будет грамотно составлено и подано исковое заявление в суд. Вы получите поддержку защитника на протяжении всего дела – от сбора необходимых документов для доказывания Вашей причастности к имуществу до получения решения суда.
Ваши отношения с семьей не перейдут в стадию раздора, так как действия по доказыванию вашей причастности к жилью будут осуществлять защитники. Будет восстановлена справедливость и права на Ваше законное имущество. У Вас появится возможность распоряжаться своей недвижимостью, Вы получите свои права на собственность, которыми сможете воспользоваться в будущем на свое усмотрение.
Следует понимать, что от того, как решатся судебные разбирательства с недвижимостью, может зависеть как материальное положение человека и членов его семьи, так вся его жизнь, которая может измениться и не всегда в лучшую сторону. Стоимость современного жилья достаточно большая, поэтому споры за него все чаще не редкость в суде. Советуем с самого начала (от составления искового заявления) и до конца поручать дело профессиональным юристам, чтобы избежать правовых рисков.
Совершение правонарушений, связанных с участием лиц в приватизационных мероприятиях
Законом РФ за номером 1541-1 определен исчерпывающий список лиц, которые вправе подать заявку на участие в программе. Нарушение этих требований влечет за собой признание сделки недействительной через суд. Типичными ситуациями, с которыми сталкиваются инстанции, рассматривающие дела, являются: исключение из числа выгодоприобретателей несовершеннолетних лиц; незаконное лишение жилья отсутствующих по уважительным причинам граждан; повторное участие человека в программе.
Важно! В качестве истца могут выступать не только граждане, связанные с муниципальной жилплощадью, но и юридические лица. Яркий тому пример – подача искового заявления администрацией муниципального образования, обнаружившей неправомерность действий со стороны бывших нанимателей. Также право на оспаривание есть у органов ОиП, прокуратуры.
Несовершеннолетние могут исключаться из состава выгодоприобретателей только в том случае, если на то было получено соответствующее разрешение органа опеки. Если человек временно отсутствует по объективным причинам, например, отбывает наказание за преступление, проходит срочную службу в армии или находится в длительной командировке, то вопрос может решаться через представителя. Последний действует на основании доверенности и оформляет имущество на доверителя. То же самое нужно сделать при отказе от получения собственности и согласии на приватизацию жилья. Отказ удостоверяется в нотариальной конторе. Во всех обозначенных ситуациях нарушение прав является основанием для оспаривания сделки.
Есть психическое расстройство
В соответствии со ст. 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. То есть если квартира была приватизирована недееспособным человеком, то любое заинтересованное лицо вправе предъявить иск о признании приватизации недействительной. В этом случае каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить стоимость в деньгах.
Но как предусмотрено законом, по требованию опекуна, действующего в интересах недееспособного гражданина, такая сделка может быть признана судом действительной, если совершена к выгоде недееспособного гражданина.
А вот если приватизация была с участием ограниченно дееспособного гражданина, то сделка может быть признана судом недействительной по иску попечителя.